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袁一泓 的博客

 
 
 

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谁都没有错  

2009-07-03 10:44:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   我们都听到潘石屹的评述了:他们太不理性。他是在北京广渠路15号地拍卖之后发出这一感慨的。

   很难说老潘止步于39.7亿就算是理性,其他地产商竞拍到40.6亿就是不理性,但有一点是肯定的:北京一个月内多个地王的莅临(其实“地王”这个概念不甚准确,姑妄用之),把我们的心都揪紧了。

   看到这个消息我很吃惊:5月份成交的通州地王,将直接拉升区域房价2000元/平方米。看到这个消息我更吃惊:广渠路15号地王的诞生,令北京提前进入3万元房的时代。如果我的理解没错,他这话的意思是,北京市区房价将提前进入以3万元为代表的时代。

   恍若隔梦:2007年又回来了?

   两三年前的事,想必我们都记忆犹新。地价推高房价,不管国土部门如何否认,却是我们眼见的事实。2006年、2007年的时候,土地拍一次,房价涨一次。每一幅高价地块成交后,区域楼盘都会毫不犹豫地将其价格牌增加1000元、2000元。如今,随着地王纪录的不断刷新,这一幕似乎又开始上演。连二手房业主都忙不迭地连夜将他的报价上浮5万、10万。

   这就是可怕的地王效应。人们想知道的是,这是谁主导的结果?

   有人怪政府部门土地不应该推出这么多地王。地方政府自有其苦衷。今年1-5月,北京市财政收入同比下降11.6%(全国同期是下降5.7%),这是自1994年以来北京市财政收入持续多月负增长。而北京的固定资产投入却在增长,仅地铁建设投入每年就达100亿元。据说,今年北京市计划土地收入要达到300亿-400亿元。借楼市回暖的契机,多出让几幅高价地块,是可以理解的。再说,这些地总不能捂在手里,迟早是要卖的。至6月30日,北京市土地收入已超过150亿元。

   有人怪土地出让制度不合理。商品房用地挂牌出让政府很少限价,价高者得,所以15号地老潘没拿着,中化方兴拿到了。土地招标不是价高者得,但有暗箱操作嫌疑,所以现在多采用挂牌方式。土地出让制度恐怕短时期很难修改。而既然是价高者得,政府部门就不能对想举牌的地产商说:喂,你不要加价了好不好?

   有人怪地产商不应该去抢高价地。地产商并不傻,他当然会算账。地产商买地不是做慈善事业,楼面地价到1.5万元,他必定认为售价能到2万元以上,有利润可赚。潘石屹这么精明的商人,跑到39.7亿这根线就停下来了,是因为他觉得15号地的房价当时只能卖2万元左右,但中化方兴说不定认为可以能卖3万元,所以他们才会奔向40.6亿。

   广渠路10号、15号地,到时候是卖2.2万还是3万元,地产商说了不算,得市场说了算。有朋友可能会说,地产商想卖3万,购房者不买就是了。问题在于,你不买,自有人买啊,有的还两套、三套地买。说到这里,想必您已经明白了,地王的最终买单者是谁?当然是购房者。

   我愿意相信,大多数人都会觉得,地价暴涨,房价飙升,不能算是好事。可是,我费劲地论述半天,发现在地王诞生以及地价推高房价这件事上,政府部门、地产商、购房者,单独来看,似乎谁都没有错,但这些因素集合后却大有问题。

   难道是市场错了?或者说,市场疯了?倘若是,何时市场才会回归理性,回归正常,那时又该付出怎样的代价?

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