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袁一泓 的博客

 
 
 

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潘石屹为什么抢不着土地?  

2009-07-23 08:23:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如果余秋雨能称得上是文学界的大师,那么,潘石屹绝对是房地产界的大师——而且是公认的营销大师。假如老潘不愿意并列,后一句结论也完全成立。证明就不需要了吧?举个例子就可以了。他的中关村SOHO是从其他企业手里收购过来的一个项目,别人卖得艰难,他接过来,加价并不少,开盘一周就卖得没剩几套了。

但鲜为人知的是,潘石屹还是房地产界典型的保守主义者。当然,他也是SOHO中国的保守派。早在2003年前后他就因为自己的谨慎、保守,而被他自己公司的年轻同事们腹诽。其时,他先是由于国土资源部取消土地协议出让、实行公开招拍挂,而称之为一场新的土地革命,静候着中央的进一步指示,而耽误了近一年的拿地良机(同行们都以最后的疯狂在拼命抢地);接着,又由于当前的“非典”而悲观地认为房地产的大调整来了,也不敢去拿地,没想到当年下半年房地产就全面转暖。

这一次楼市调整,老潘又失算了。如你所知,宏观调控没多久,潘石屹就发出了“百日剧变”的预测,而事实上,不仅“百日”没有发生剧变,“三百日”也没有发生剧变,却迎来了令所有人惊诧的小阳春以及随后的房价暴涨。而去年一年直至今年一季度,老潘在做什么呢?

在等着收购可能发生剧变的开发商,知名开发商。老潘有的是钱,2007年上市融来的100多亿根本没有花掉,原本准备收购前门项目后来也黄了。再加上去年三里屯SOHO大卖,潘石屹手里差不多有接近200亿的现金,是所有上市公司里现金最充裕的地产商之一了。但他就是不去公开市场买地,而是等着收购那些撑不住的地产商,尤其是少数扩张太快、被区域地王压得喘不过气来的知名开发商,他们手里有的是土地,而且为了变现,肯定会像当年四大国有商业银行处置不良资产一样打二三折。所以,去年年底、今年年初,当我委婉地建议老潘可以拿几块土的时候,他不置可否。

潘石屹喜欢北京、上海这种城市的中心地块。像广渠路10号地和15号地,他是喜欢的。但富力争抢广渠路10号地的时候,SOHO中国甚至没有参与最后的竞价。到15号地竞拍前夕,醒过味来的SOHO中国,又是发债28亿港币,又去拿来招行北京分行的100亿元授信,一副志在必夺的样子,到了最后关头,却停了下来。因为老潘还是觉得地价太高,拿地的企业太不理性,太疯狂。

到目前为止,潘石屹还没有从公开市场竞得一幅土地。有些时候,老潘也买了标书,甚至也到了现场,甚至还参与了竞价,但结果仍然是,空手而归。

如你所知,潘石屹是我国最早一批民营地产商之一,也应该是对房地产市场认知最深刻的从业者之一。假如我理解没错的话,老潘早在2003年就认为房地产应该经历一次深幅调整,但事实上没有;同样,老潘再次认为2008年的房地产调整,应该死掉一批极端冒进的地产商,但事实上也还是没有。

潘石屹错了么?古谚说:小心使得万年船。从做百年企业的长时期来看,谨慎、小心甚至保守,其生命力往往要超过激进、张扬。因此,从这个角度说,潘石屹的保守、谨慎,没有任何错。

但从企业发展的层面看,潘石屹又错了。错在他失去了一些可以让企业加速的时机。譬如,老潘将停止土地协议出让、实行招拍挂,视为一种新的土地革命,而静观其变,但其他企业却趁机大肆囤积土地,当然是以协议方式。这个时候,他将政府部门的号令看得过于乐观了。

同样,2007年底以来的房地产宏观调控,潘石屹跟我一样,也以为会有几家地产商死掉,而且有的烂企业也应该死掉。他不仅发出“百日剧变”的预言,而且言行一致,储备一大笔钱准备来低价收购这些可能倒下的企业的项目。但没想到楼市突然全面回暖,拯救了一批濒临死亡的地产商。没能收购到其他地产商,只好去公开市场拿地,但以老潘的性格,测算了一遍又一遍,他也绝不会想到广渠路15号地的房价明年能涨到3万元,所以只有及时止步。

潘石屹曾将2007年大批上市公司肆意融资圈地的行为称为土地泡沫,如今,来势更猛、资金似乎也更多的国企加入了抢夺行列,不知他该如何形容这种现象?我在想,如果中石油、中石化两大集团哪天也成立了房地产公司,中国房地产界就更热闹了,而潘石屹们就更抢不着地了。

倘若非要我回应文章标题的设问,那就是:以潘石屹的谨慎、保守,来应对市场不时的疯狂,他抢不着地,是必然的。不过,营销大师潘石屹活得也还挺好。

(文章发于7月23日21世纪经济报道地产版一戈看台)

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