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袁一泓 的博客

 
 
 

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谁来评估调控效果?  

2006-09-25 22:26:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   看起来这又是个伪问题。如果是在市场经济条件下,调控效果当然应该由市场来评估。但是,没有这么简单。因为现在的房地产调控不是市场自身在起作用。
   前些天跟一个地产商聊天,谈起香港房地产市场的调控问题。这位地产商多年来同时在内地和香港生活和工作,对两地房地产市场都颇为熟悉。他说:引发1998年以后香港房价大跌的主要原因,不是东南亚金融危机,而是1997年香港政府宣布的“八万五”房屋政策,即港府每年向社会提供不少于8.5万个房屋单位,2007年后使七成以上家庭拥有自己的住房。该政策很快被中止。
   这位地产商说的不一定就是真理,且香港个案未必就完全能适应内地,但其透出的道理却令人深思:政府部门的政策影响,可能远大于市场因素。市场化程度极高的香港尚且会发生这种现象,市场化程度不很发达的内地就更难避免。
   倘若我没有理解错的话,2004年以来我国对房地产市场的连续调控,是由政府部门主导的宏观调控,而不是市场自发的调控。这话听起来像是废话,但强调这个前提很重要。
   虽然经济学早就有倡导自由放任的市场和政府干预的市场之分,但几百年奉行市场经济(计划经济不在考察之列)的实践却表明,没有哪个政府是对市场完全自由放任的,也没有哪个政府无时无刻都在干预市场。这话听起来还像是废话。
   市场经济条件下,干预市场或者说调控市场,更多是运用经济手段(市场手段)。近两年来我国房地产市场的调控被一些专家认为是政策调控,其意是指其行政调控的意味更浓。
   那么,政府部门主导的房地产调控,其调控效果是不是也应该由政府部门来评估?
   效果是与目标相一致的。今年房地产调控的主要目标,是改善住房结构,抑制房价过快上涨,控制房地产投资增幅过大。这是政府部门制定的目标。
   如果要让民众来定,则比较麻烦。就房价而言,没有买房的可能希望房价大跌,已经买房的可能希望房价继续上涨;中低收入家庭希望提供更多的中低价房,高收入或富裕家庭则未必。所以让普通民众制定调控目标不现实,由其评估调控效果也不可行。
   市场自身没有目标,它只是按照市场自身的规律自发地调节市场。譬如,商品房供应量大了,需求相对稳定,房价就会滞涨甚至下跌;商品房供应不足,而需求增长强劲,房价就会继续上涨;供求平衡,房价就会保持稳定。
   我们现在的情况,很像是处于商品房供应不足,而需求增长强劲的阶段。按照经济学理论,这个阶段,房价会继续上涨。而就在此时,政府部门出台了一系列的调控政策,干预房地产市场,以抑制房价过快上涨,使其保持稳定。这个目标能实现吗?
   考察近年来房地产宏观调控一系列政策有关供求的核心内容,一是控制需求,尤其是投资需求;二是增加供应,尤其是普通商品住房的供应。按照价格规律,供应稳定,需求下降,房价理应稳定甚至下降;供应增加,需求下降,房价理应下降。
   所以,从理论上来说,一段时期以后,假如房地产调控政策都能落实到位,投资性需求被限制住了,供应相应增加了,房价至少应该保持稳定。如果由政府部门来评估,这个调控效果与其目标基本是一致的。
   但市场自有其逻辑。以90平方米、70%这一规定为例。已有业内人士指出,全国各地严格遵行该规定的结果,必然是一年后市场将出现几亿平方米的小户型商品房。有哪个部门调查论证过,90平方米以下必定是市场欢迎的主体户型,且必定被70%的人群消化?
   很有可能,随之会出现两种局面:小户型热销,或大量空置。当然,假如出现后一种现象,也与本轮调控的目标无关,因为本轮调控的目标可能都实现了;很可能,那只是另一轮调控的目标。
   (文章已发于21世纪经济报道9月22日地产版“一戈看台”)
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