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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

90平方米的未来  

2006-11-07 09:52:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我担心,以90平方米的名义,未来几年,地产商又将给我们的城市,给城市的居民,贡献无数的固体建筑垃圾。

前些天跟着一位朋友去“收房”。所谓收房,无非是交钱:1.5%的契税,2%的公共维修基金,预交一年的物业管理费,预交冬季取暖费,有限电视初装费等。交就交吧,没什么道理可讲。在新房子里左看右看,也没发现什么问题,于是拿了钥匙。

过几天,因为准备装修,需要量量尺寸。突然发现墙皮有地方在脱落,轻轻一拨拉,掉下来一大块,露出粗砺的砖坯。再到别处轻轻刮蹭,也是呼啦啦掉一大块。客厅、卧室、厨房,墙壁、天花板,哪儿都一样,除非打掉重做。这可是刚交付的新房子啊。

于是,朋友去找物业公司,物业公司说房屋质量问题应该找开发商,开发商说应该找施工队。交涉时,开发商代表说:3800多块钱,还能买到什么样的房子?朋友气愤地说:你刚才说什么,你敢再说一遍?那开发商代表识趣地闭嘴了。

这是经济适用住房,开发商还是国有企业北京建工集团房地产开发部,施工单位也是建工集团下属公司。

10月底是交房高峰期。另一位朋友也去收房,是北京另一家国企北京首开集团在地铁沿线开发的一个商品房,70余平方米,一居室。四面墙壁没有一面是规则的,“故意设计都很难设计成这样”;客厅阳台还被切去四分之一,堂而皇之放上了外挂空调。

这两套住房的户型面积大致符合某项规定的要求:建筑面积90平方米左右或以下。

高层住宅,两居室,90平方米------假如宏观调控有关90平方米、70%的规定得以严格贯彻执行,这可能是未来几年中国城市住宅的主流户型。想到这里,我突然对住宅的未来充满了悲观。

在不少城市,90平方米即意味着中低价商品房、经济适用房、限价房(上海还有一种配套商品房)。我不知道政策部门对限价房的准确定义是什么,但既然要限价,地产商的利润就要受到限制。地产商若想追求更高的利润,就会压榨下游产业的企业,譬如施工企业和装修企业。施工和装修企业要想取得利润,恐怕只有偷工减料,以次充好。

在很多地产商的心目中,、中低价商品房、经济适用房、限价房就意味着质次价廉,建工集团的那位先生只是不小心道出了他们的心里话。也就是说,刚交付的新房子,墙皮大面积脱落之类,在他们看来是很正常的。

倘若如此,前景就颇值得担忧了。90平方米以下户型将成为市场主流,其中相当一大部分是具有政府保障性质的住房,如果按以上建工集团的逻辑来建设,20年以后,不,也许10年、8年以后,这些房子就会变得很过时、不好用、难改造,甚至面临被拆除的命运。

这并非杞人忧天。很多城市,80年代建设的房子,无论是功能、格局,还是管道、设施,就已证明是非常过时的产品。两年前,北京一位地产商用手指在地图上划了一圈跟我说:我根本不担心北京没地方盖房子,二三环边上八九十年代的这些房子,很快就要拆啦。这句话曾经深深地刺痛了我。但我想,她说的是事实。拆除这些粗劣的建筑,也并不令人可惜。而且,现在看来,我们一直在源源不断地供应这种劣质建筑,80年代、90年代直至20061031日……。

90平方米之于中国房地产市场的挑战,并不止于能否设计出三居室来。更重要的是,住宅设计是否人性化,居住是否舒适,格局是否合理,功能是否齐全,若干年后是否可以改造?而这几个问题至少1998前就已提出了,但似乎没有大的改观。也因此,中国房地产难以走出建设与拆除的恶性循环:1987年建设的房子在2006年拆除,2006年建设的房子可能在2012年就要拆除。

有人说,90平方米、70%的规定,将逼迫地产商不得不进行产品创新。但是,我听到的消息是,虽然也有万科但少数几家企业已着手研究小户型产品的创新,但更多的地产商却是在苦苦钻研如何规避政策监管,以使自己成为那少数的30%。我们怎么可能期望这样的地产商能做出90平方米的好产品来?

我不为中国地产感到悲哀,我只为被90平方米框定的70%的人生感到悲哀。

 

(文章已发于2006年11月3日21世纪经济报道地产版一戈看台)

 

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