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袁一泓 的博客

 
 
 

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我的忧虑  

2006-10-19 10:37:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京有位小地产商告诉我这么一件事:

他一个部门经理去某部门跑手续,往返多次,均徒劳无功,那位处长就是不肯给盖章。“如果都像是这样,我们100多个章岂不是要盖到2008年?”

没办法,这位总经理只有自己亲自出马。最后当然是成功地盖了章。在他看来,那位处长之所以手下施恩,是因为认定了自己以后有利用价值。

可怕的是,这位小地产商还对自己从业10来年的经历进行了总结,“同意盖章的无非两种情况:一是我们当时就有利用价值,二是认为我们以后有利用价值。”

我不想将有关职能部门与地产企业之间的关系都庸俗化,也不相信盖章均是因为被盖章的地产商有利用价值,但近10多年来,房地产是寻租行为增长最迅速的领域之一,却是不争的事实。

房地产是利润率远高于社会平均利润率的数个行业之一,但高利润并不能构成寻租的充分理由,因为我们无法断定,当房价由每平方米10000元降至8000元,寻租行为就会戛然而止。简单地说,寻租行为的存在,是由于有寻租机会和寻租动机。

寻租动机恐怕无须解释,无论是相信“性本恶”还是“性本善”,逐利都是人类的天性。最重要的还是“有租可寻”,有机可寻。而经济学家早已告诉我们,审批制为寻租现象的滋生提供了天然的土壤,在这种制度下,寻租几乎是必然的,无从防范的,而且每多增加一道审批程序,便多了一种寻租的可能。

朴素的生活常识告诉我们,要减少寻租行为的发生,就必须尽最大可能减化审批程序,并将每一道审批程序都透明化,完全置于公众的监督之下。

然而,从目前的趋势看,90平方米、70%的政策,有可能增加而不是减少房地产领域的寻租行为。

930,北京、上海、广州、深圳、武汉等城市,公布了各自的“十一五”住房建设规划。不出意料,除深圳外,其他城市将90平方米、70%的政策细化为“总量控制”而不是落实在单个项目上。

“总量控制”是什么意思呢?一般的解释是,90平方米以下的户型占年度开发建筑总面积的70%。但究竟哪些项目90平方米以下的户型必须是占70%,哪些项目只须占50%,哪些项目又必须是占90%,这里面的学问就大着哪。谁说了算?应该是审批者说了算。

假如有一位地产商,市场调查表明,他开发的项目,大户型会比较畅销,90平方米以下户型则不太好卖,因为这直接关系到地产商的利润(譬如可能利润会相差数千万甚至上亿元),那么,他必然要想方设法减少90平方米以下户型的比例。他会怎么办呢?按我个人的理解,他会去找决定项目规划的审批者。

人们的疑虑是:倘若该地产商的开发项目,90平方米以下户型所占比例,完全取决于审批者手中的一支笔,这会发生什么情况呢?对,寻租,很有可能。

这就是我的忧虑。90平方米、70%的规定,可能为审批制打开了另一扇寻租之门。我不惮以最坏的恶意揣测,又将有一批人因此倒下。虽然现在正是打击商业贿赂的当口,但地产商为了追逐更高的利润,会想尽一切办法撬开规划的隙缝;审批者有了寻租机会,如果监督不在场,寻租就随时可能发生——寻租行为当然是应该受到诅咒的,但更应诅咒的是使寻租成为可能的审批制度。

有什么办法吗?完全杜绝不是可能的,只要审批制存在一天,寻租现象就会存在一天。但减少寻租行为的办法还是有的,那就是上文提到的,将每一道审批程序都透明化,完全置于公众的监督之下。具体对90平方米、70%的政策而言,哪些项目必须不折不扣地执行该规定,是70%而不能是69%,哪些项目是90%而不是80%,审批部门应该将审核标准、条件完全公开,通过电视台、报纸、网站和政府公告同时公布,有任何变更,有关部门均须向公众作出解释,否则人大代表乃至公众都有权质询。舍此无他。

 

(文章刊于10月20日21世纪经济报道地产版“一戈看台”)

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