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袁一泓 的博客

 
 
 

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北京为什么没有烂尾楼?  

2006-11-30 13:25:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前几天,一位朋友打电话给我,说是中东有家颇具实力的公司,想在北京找个烂尾楼做高级酒店、写字楼,“如果位置不错,股权清楚,价钱不是问题。”

我想了整整一周,很抱歉地回复说,实在找不到他们需要的烂尾楼。金泉广场早已被保利收购,摩根中心据说也已悄然复工。剩下的北京地产圈里无人不知的两个烂尾项目:森豪公寓和昆明饭店北侧的“嘉利来大坑”,前者是有假按揭大案在身,后者是官司缠身,这样的项目没人敢碰。

为什么北京没有烂尾楼?这个问句,当然不无夸张,它的意思其实是问为什么北京的烂尾楼如此稀少。

归根到底,是因为北京的房子好卖。

有专家跟我说,如果在北京做房地产做到烂尾,那这个人可能不是傻子就是骗子。这十几年,北京什么样的房子卖不出去?我想他的话是有道理的。如果不管地产商建什么样的房子,都会有人来买,那么,地产商就绝不会把精力用在如何提高产品质量上(规划、设计、环境、景观等),这就是为什么北京房地产市场缺乏精品的重要原因。就在2006年,有的地产商居然还设计出一梯12户的房子来,而这样的房子居然还是被一抢而光。

所以,北京虽然没有烂尾楼,但也没有几栋建筑精品。写字楼数来数去还是80年代建的国贸好,2006年建的住宅甚至不知道30年后会不会被拆掉。

房子好卖的结果,除了不会出现烂尾楼,就是价格一直在上涨。这个道理很简单。供求关系决定价格,商品房供应满足不了市场需求,价格必然上涨。北京的住房需求是如此旺盛,以至于多位业内专家和地产商都跟我说:太深了,看不清楚。

很多人都忽视了橡树湾的象征意义。去年8月1日,华润置地以25.65亿元(高于起拍价8.65亿元)赢得清河地块。其楼面地价和建安成本加起来,超过6000元,也就是当时它所在区域的商品房平均售价。然而,建在这块土地上的橡树湾,今年11月1-3日,800多套房子被排着队的购房者们一抢而光,起价是每平方米8200元。据说橡树湾二期售价将超过9000元。9000元是什么意思?它意味着,北京五环附近的房价2007年将以9000元为参照物。也就是说,北五环和东五环的房价将从目前的七八千元迅速向9000元以上靠拢。

前不久,北京四惠地铁南侧一幅土地招标,金地夺标,楼面地价约每平方米7300元。有人测算,这幅地总成本约为每平方米12000元,明年开盘价保守估计为14000-15000元。15000元是什么意思?这意味着,东四环甚至北四环附近15000以下的房价将很快成为历史。

地产商敢于高价拿地,它绝不是基于拿地当时的市场价格来评估,而是预测未来一两年项目上市以后的市场价格。很显然,华润置地的预测是准确的,清河区域的房价一年内上涨了2000元以上(橡树湾是重要拉动者)。从现在的情况看,橡树湾和金地四惠地块对明年房价的预测也完全可能成为现实。

上文提到,市场供不应求是拉动房价的主要因素。在这种情况下,即使非经济学专业的人也会懂得,如果要稳定2006年房价,就必须加大商品房供应,但今年北京调控房地产市场的结果却是,商品房供应量并未多于往年,房价岂有不上涨之理?同样的道理,要稳定或者平抑2007年、2008年的房价,2006年就必须增加土地供应,以便保证2007年以后的商品房供应量,但是,今年北京调控房地产市场的结果却是,2006年年度土地供应计划铁定完成不了。而经济适用房实行定向销售以后,广大中低收入家庭望眼欲穿的限价商品房仍然唯见楼梯响。

商品房实际供应量、土地实际供应量,远远不能满足实际需求,是导致房价持续猛涨的主要因素,这个简单的事实难道北京有关政府部门没有发现吗?

我想许多善良的购房者是已经发现了,或者是感觉到了。因为害怕房价会涨得更快,所以他们才会提前消费、透支消费,哪怕力所不逮,也要购房。

在这种市场形势下,2007年北京不会出现烂尾楼,2008年也不会。想在北京收购烂尾楼的朋友恐怕要失望了。

 

(文章发于12月1日21世纪经济报道地产版一戈看台)

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