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袁一泓 的博客

 
 
 

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增税抑制不了房价  

2007-01-22 16:51:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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虽然国家税务总局118日在其官方网站发表文章认为,对房地产开发企业土地增值税进行清算,“将对房地产市场的健康发展起到积极的作用”,潘石屹也表态说对房价影响不大,但真实效果尚待观察。
   
征收土地增值税的政策,1994年就已有之,只是没有得到很好的遵行罢了。潘石屹曾经对我说过,SOHO中国是北京少数一两家老老实实交土地增值税的公司之一。如果老潘所言不虚,那么,或许可以说税务部门对土地增值税稽查不严吧。
   
长期悬置的土地增值税,为什么突然严格到了要“清算”的地步?
   
并不是说国家税务总局不能征收地产商的土地增值税,不,太应该了。无论地产商如何辩解房地产不是暴利行业,但近几年房价迅猛上涨,地产商普遍获得了高于社会平均利润率的利润,恐怕也是不争的事实。土地从根本上来说是属于国家所有,土地增值了,全由地产商拿走其增值收益也是不正常的,国家收取一部分增值收益,合情合理合法。而且,正如分析家所说,这一政策的实施也有助于遏制一些囤地投机的现象。
   
然而,任何政策的出台,都离不开其所在的市场环境。当前房地产市场的一个突出现实是,商品房供应结构仍不合理,需求旺盛,供求关系紧张,房价上涨过快。在这样的背景下,清算土地增值税会带来怎样的影响呢?从市场表现来看,只会对房价继续上涨推波助澜。原因很简单,在商品房需求旺盛、市场供不应求的情况下,地产商会毫不犹豫地将增加的税务成本转嫁到房价上,最后买单的必定是购房者。也就是说,最终为土地增值税买单的是购房者而不是地产商。所以我不太相信有关部门所说“不会加重购房者的经济负担”的预期。恐怕这不是购房者想要的结果。
   
因为税收增加导致房价上涨的政策,还有此前重申并已严格实施的二手房交易征收20%个人所得税的政策。对二手房交易征收个人所得税,也是早已有之,但同样是长期处于“悬置”的状态。据我对一些房地产中介机构的调查,征收个税的政策,直接推动了二手房价格的上涨,这已从2006年北京等城市二手房价格的突然快速上涨得到反映。原因同样很简单,卖方直接将个人所得税转嫁到了买方。恐怕这也不是购房者想要的结果。
   
我想说的是,倘若说两项税务政策已经或将推动房价的上涨,虽然政策的初衷和动机均无可厚非,但时机并不恰当。
   
当然,解决房地产市场供应结构不合理、缓和供求关系紧张的最佳选择,是迅速地增加土地和商品房供应量,这不是税务部门的事。但是,调控房地产市场,非一家之力,而应是多部门政策形成合力。房地产宏观调控有一个部系联席会议,组成部门包括建设部、国家发改委、国土资源部、财政部、国家税务总局等部门,这个非常设机构对于加强有关房地产调控政策的完整统一(而不是各部门自行其事)、提高房地产宏观调控的效率,是必要的。然而,从近两年的实际成效看,房地产宏观调控部系联席会议的各有关部门,所出台的政策并未实现达到期望中的和谐,房价持续上涨便是市场作出的最直接的反映之一。这一点,值得我们反思,以利于完善今后的房地产宏观调控。
   
回到开头。也许抑制房价过快上涨并非征收土地增值税和二手房交易个人所得税的初衷。据国家税务总局的数据,2006年,全国税收收入比上年增长21.9%,其中企业所得税和个人所得税增长25.4%,但房地产业企业所得税虽然增长了27.2%,却比上年回落了21个百分点,不知这是否是国家税务总局决定要对房地产企业土地增值税进行清算的重要原因。

 

(文章已发于2007年1月22日21世纪经济报道地产版一戈看台)

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