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袁一泓 的博客

 
 
 

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2008年北京平均房价有望下降  

2007-02-05 20:33:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京也将有自己的“两个一千万”工程。
   
北京市市委书记刘淇日前在北京市“两会”上发言时透露,2007年北京市要收购、新建30万平方米廉租房;建设300 万平方米中低价位房;200万平方米经济适用房。目前,相关部门正在做有关规划。同时,在3年内,要建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房(我个人理解,限价房与中低价位房是指同一类房子)。

这对普通居民来说,是个好消息。

上海曾经在20053月急切地宣布过“两个一千万”工程,指的是当年建设中低价商品房和重大工程配套商品房各1000万平方米,但据公开数据,这个“工程”没能如期完成。而政府部门对此并未作出解释。
   
与上海不同的是,北京的“两个一千万”工程不是一年的指标,而是三年完成的计划。分解下去,相当于平均每年建设经济适用房和中低价位商品房各333万平方米。几年来,北京市一直规划每年建设300万平方米经济适用房,现在增加的不过是一批中低价位商品房。这并非是一个不可企及的目标。

当然,困难还有不少。关键是还是项目选址问题。北京市是全国第一个宣布建设限价商品房的城市,然而,虽然北京市有关部门早在2006年下半年就陆续告知了多块规划建设限价房的地块,但最新的消息是,第一批限价商品房最快也要到2007年下半年开工。以这种速度来推测,2007年要建设300万平方米,难度较大。

但是,值得强调的是,经济适用房和限价商品房不是真正意义上的市场化的商品房,而是带有社会保障性质的商品房,是政府有形之手调控下的结果。也就是说,从讲政治的角度出发,从整个宏观调控的高度来要求,只要政府部门下定决心,北京市在3年内如期实施完成“两个一千万”工程,是可能的。

假如2007年、2008年、2009年,北京市平均每年都能建设经济适用房和中低价位商品房各333万平方米,会对房地产市场产生怎样的影响呢?

政府部门对经济适用房的购买对象有严格限制,据我观察,限价房的购买对象也会有相当限制,譬如必须拥有北京市户口。但从需求来看,这两类住房的销售不会有任何问题----会被一抢而光。

由于建设周期问题,经济适用房和限价房对2007年的北京房地产市场的价格走势,不会产生根本性的影响。也即是说,全年房价可能仍将维持继续上涨的态势,只是涨幅或将低于2006年。

但这两类住房的影响会在2008年显现。2007年下半年开工建设的中低价位房(限价房)和部分经济适用房,将在2008年进入销售高峰;2008年也有数百万平方米的两类住房进入销售期。合并计算其规模,数量将相当可观。它产生的直接影响就是,将摊薄2008年的平均房价,反映在统计数据上,则是大大拉低房价同比涨幅,甚至有望出现平均房价同比略降。

经济适用房(及中低价位房)整体拉低平均房价的现象,曾经在1999年上半年出现过。1998年下半年,北京市大规模开工建设经济适用房,并于1999年上半年进入销售高峰期。其直接影响是,1999年上半年北京平均房价同比居然下降了。这个现象有可能在2008年再次出现。

请注意,如果2008年出现“房价下降”的现象,也是指平均房价,而且是与2007年同期相比。其不可缺少的前提是,北京市承诺的经济适用房、廉租房、中低价房建设数量如期实施。

同时,必须说明的是,2008年,北京平均房价涨幅被经济适用房和中低价位房大幅拉低或略降,并不意味着所有项目的房价都不上涨或下降。不,在我看来,由于政策的限制(90平方米、70%),大户型、高价位的商品房相对成为“稀缺产品”(永远不要低估了北京买得起高价房的人数),在供求关系作用下,其价格仍将继续上涨,而且涨幅不会低。

以上只是理论分析,而理论往往是苍白的。提醒这一点,并非毫无必要。

(文章已发于2521世纪经济报道地产版)

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