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袁一泓 的博客

 
 
 

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征收物业税能否降低房价?  

2007-03-20 16:41:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十届全国人大五次会议通过的财政预算报告,首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。物业税再次成为公众关注的房地产市场焦点之一。

有关部门尚未就征收物业税的内容和目的作出说明,但可以肯定,物业税的开征,对房地产市场的影响是巨大的。而消费者最关心的是,物业税对降低房价能起多大作用?

物业税的说法,早已有之。1993年11月11日-14日召开的十六届三中全会,通过了《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》,提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”但近些年来,物业税仅是停留在讨论和传闻的层面,未见实际操作。

物业税,或曰“不动产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,其税值将随着不动产的市值波动。据财政部税政司有关人士透露,物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

据有关未被证实的讨论方案,物业税的税率为0.1%—3%,由各地根据具体情况确定。不少专家的建议是0.8%—1%。建设部负责人不久前表示,有关部门正在研究对房屋保有环节征税,指的可能就是物业税。

较为普遍的说法是,税费构成房价成本的40%左右。从表面上看,物业税将目前一次性收取的税费,改为按年收取,税率按1%收取,那么,房价成本将大幅减少,理论上最多可降低近40%(40%减去1%,等于39%)。如果地产商将这些减低的成本全部让渡给购房者,理论上房价最多可降低近40%。

这就是传闻中的“征收物业税房价可降低40%”说法的由来。然而,这是不可能实现的,至多只是消费者的良好愿望而已。

仍然从理论上进行分析。假如税费占房价成本的40%,这部分税费现在全部由购房者承担。改征物业税后,按平均每年征收1%物业税计算,住宅寿命为70年,物业税就是70%,购房者承担的总税费远远超过了现承担的40%成本。期间,即使房价上涨数倍,但物业税是按房屋市值征收,即房价上涨,物业税税额也随之上调,所以,房价上涨对购房者或物业持有人的物业税税负,基本没有影响。从这个角度看,征收物业税,即便降低了房价,对消费者又有何意义呢?

当然,实际操作中,不同类型的物业,可能会适用不同的税率。譬如,中小户型普通住宅的适用税率可能比较低,其总税负甚至可能低于现有税费占房价的成本。这是最好的愿景。

但是,最关键的问题还是,征收物业税以后,地产商会将这些减低的房价成本全部让渡给购房者吗?恐怕不会。

全国政协委员、国家税务总局原副局长杨崇春说,只要房地产商有利可图,他就会继续开发房产,并把增加的相关税负转嫁到房价中,让消费者承担。他认为,通过税收手段调降房价,绝不是轻而易举能实现的。

这个道理同样适用于物业税。假如征收物业税降低了40%的房价成本,但是,只要有人购买,地产商有可能只是将房价降低20%出售,也就是说,他吃掉了另外的20%,即他的利润增加了20%。如您如知,倘若如此,表面的房价数字是降低了,但真实的房价不是下降了,而是上涨了20%。

事实上,在很多城市,对商品房转让征收20%个人所得税,客观上就起了拉升房价的效应。没有人可以保证,征收物业税就一定能降低而不是拉升房价,因为只要房地产市场仍然是需求旺盛,供应不足,我们能期望地产商将征收物业税后下降的房价成本,全部出让给购房者吗?不,地产商们绝不会如此善良的。

所以,房地产市场最重要的问题还是改善供求关系,迅速增加商品房供应,在此基础上推出物业税,降低房价才是可能的。顺便说一句,如果供应量足以充分满足市场需求,即使不征收物业税,平均房价滞涨甚至略降也是可能的。

(文章已发于3月19日21世纪经济报道地产版)

 

 

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