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袁一泓 的博客

 
 
 

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轮到地产商紧张了吗  

2007-02-28 17:16:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   年底年初,预言飞渡。  

   有两个关于资产价格的预言尤为引人瞩目。先中有关中国内地股市泡沫的预言,沪深股指跌幅创下历史新高,热情跳入的新股民们被浇了一盆冷水。而国家发改委宏观经济研究院王小广先生等发表报告称,中国楼市两年后将陷入低迷。很不幸,我也加入了预言者的队伍,称北京平均房价2008年将有望下降(但我并不认同“低迷”的说法) 

  有一句话可以不断重复:从近几年的市场情况观察,最终对房地产市场起决定作用的力量还是供求关系。关于未来两年楼市,有一个明显的信号,就是有效供应量的增长。 

  上海平均房价自2005年下半年起进入高台整理阶段,一个不可忽视的重要因素便是投资和投机性需求尤其是投机性需求被抑制。2005年下半年至2006年上半年,拉动深圳房价上涨的主要因素也是投资和投机性需求。当政府部门管制住了这部分需求,其涨幅就会下滑。 

  而北京房价在2006年国家加大调控力度之际,却依旧不管不顾地大幅上涨,这是一种在需求旺盛作用下的单边上扬,它的另一面即是有效供应捉襟见肘。想买房却买不到房,或者买不到合适的房子,对普通老百姓来说,这是一件多么可叹的事。 

  这也就是为什么北京市委书记刘淇宣布北京将启动“两个一千万”工程的消息,如此备受关注的背景。 

  作为市场化程度很高的房地产市场,政府无法直接管制价格,但可以改善供求关系,间接影响价格。所以,与其强令地产商公布商品房成本,不如加大土地有效供应,增加商品房有效供应。 

  据北京土地整理储备中心网站的公开信息,2007年即将入市的土地已达到74宗,目前还有8宗土地正在交易,而据统计,2006年全年北京共出让土地86宗,2004年为89宗,200548宗。仅从数量上看,2007年的土地供应量会有一个较大的增长。同样,上海、广州、深圳等城市都表示,将大幅度增加中低价位商品房(及其土地)的供应。 

  从商品房开发周期看,中低价位商品房有望在2008年形成较大的现实供应,这对紧张的改善供求关系,不啻为及时雨。

   有机构统计,今年一季度北京开盘总数将达140个左右。而据目前有关数据的观察,北京豪宅的供应量今年也有放量的可能。 

  那么,商品房需求方面会有何变化? 

  中国社科院金融研究所尹中立博士说,由于1978年实行计划生育制度,使我国的人口出生率在1978年之后出现很大的下降,该因素导致2008年前后的购房、结婚人口数量将非常明显的变化,2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%,而且是突然的下降。这必将对房地产市场产生巨大影响。 

  这个说法暂时没有找到人口研究学者的数据支持。但是,如果尹博士的分析是正确的话,那么商品房有效需求将会大幅减少。而有意思的是,中低价位商品房供应量增加与商品房需求的减少,居然在2008年奇妙地相遇。 

  仍然是如果-----如果两个预言(分析)2008年成为现实,地产商们会紧张吗? 

  也许会,尤其是那些期望房价继续大幅上涨的地产商们。据说,最先紧张起来的,可能还是做高档住宅的地产商们。

   不过,前两天听到天津富力城房地产开发有限公司总经理张璇的一句话或许可资参考:只要地产商专心于做产品,不管市场和政策如何变化,都不会感到害怕。

 

   (文章已发于21世纪经济报道2月12日地产版)

 

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