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袁一泓 的博客

 
 
 

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房价泡沫需要消减而不是崩盘  

2007-04-01 22:15:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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几天前,在一个小型论坛上听到某位“经常参加各种论坛和评奖”的“业内专家”说:房地产将出现下跌拐点,而且这不是一般的拐点,而是呈锐角走向的拐点。如果我没有理解错,他的意思是说,房价将出现锐角形态的大跌。

(注:该“业内专家”还有两个观点:要限制外地人进京买房;媒体是房价上涨的推波助澜者。我均当面予以批驳。北京是中国人的首都,限制外地人买房是计划经济的做法,早就被市场唾弃,这个观点是历史的倒退;称媒体是房价上涨的推波助澜者,是毫无道理的指责,是为其他应负责任者洗脱干系,地方政府的责任到哪里去了?)

如果房地产“拐点说”尚算平和,那么,称中国房地产将崩盘的说法则是耸人听闻了。与此相呼应,是有人称“北京房市供过于求,高房价随时雪崩”。

两年前,我曾经直接回答过:所有耸人听闻的预言都将破产。没想到,“中国房地产将崩盘”、“北京高房价随时雪崩”的说法又卷土重来。

这种夸大其辞的观点徒具吸引眼球的言词,危害非浅。且不说中国房地产绝不可能崩盘,退一万步说,真要是崩盘的话,中国房地产金融也将崩盘,国民财富(尤其是中等收入及中低收入家庭的财富)将因此缩水40%以上(北京师范大学钟伟先生的观点),这种景象,难道是包括持以上观点的人们谁乐意看到的吗?

特别要指出的是,“雪崩说”所持论据罔顾事实,荒唐可笑。因为北京房地产市场房价快速上涨的一个核心问题,绝不是“供过于求”,而恰恰是供不应求。如果连这个基本的事实都看不到,却要大谈什么崩盘、雪崩,且不问其居心何在,安知其论点何以支撑?

倒是渣打银行近日发布的研究报告所持观点是可信的。该报告认为,衡量一国房地产市场是否出现泡沫,不能单纯看房价,而应参照房屋租金(相当于股票市盈率)、建筑投入/GDP、未归还按揭贷款/GDP3项指标。统计发现, 1998-2006年间,中国房屋租金价格翻了一番。报告据此认为,中国房地产市场已出现泡沫迹象。

中国房地产市场的泡沫现象,其表现形式主要不是全局性、整体性的,而是区域性的,具体就是体现为以北京、广州、深圳等热点城市以及中西部少数城市的房价过快上涨。上海房地产市场的房价泡沫并非完全消除,但上海去年下半年以来的调整,正是其泡沫的缓慢消减过程。

在我看来,北京等热点地区也需要一个泡沫的缓慢消减,而非耸人听闻的崩盘。

以北京为例,消减房地产泡沫,应着眼于住房结构调整,加大中低价商品房供应。北京房地产市场的供不应求,就是以中低价商品房为主的商品房供不应求,而不是相反。正像北京“两个一千万”所显示的,北京市似乎正在朝这个方向努力。譬如,北京市3月30日宣布将对中低收入家庭住房应保尽保,2010年全市中低价商品房占全部住房供应量的24.8%,这是一个相当了不起的数字,值得全国其他城市借鉴。

清华大学房地产研究所刘洪玉教授329日在北京举办“2007年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上说,城市政府必须为当地的低收入居民提供住房保障,为中低收入居民获取住房提供必要的援助,使他们能够获得跟社会城市经济发展相适应的住房服务,那么这样的话才能够保持城市社会经济的长期、持续、和谐的发展。

这段话,不仅适用于北京市房地产市场,同样适用于其他地区的房地产市场。也就是说,地方政府不能将住房问题完全交给市场,不能将全体居民推给市场,否则就是失职。

但是,理性地说,事情也有它的另外一面。正如刘洪玉教授所说,城市政府应该提供住房保障服务,但政府的资源是有限的,它的服务不是无限的,否则,这个城市公共服务的质量将会越来越差,最终可能导致城市的衰落、衰败。所以,像北京这样的城市,“维持一个比较高的房价限制进入城市的门槛,西方经济学家认为这是一个规律性的东西。”

总结一下:北京等热点城市确实需要以调整住房结构,全面加大中低价商品房供应,来缓慢消减其房地产泡沫,而不是崩盘。但同时,住房的保障,泡沫的消减,不是无限制的,在较长的时期内,它仍然会维持一个较高的房价门槛。

(文章已发于4月2日21世纪经济报道地产版)

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