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袁一泓 的博客

 
 
 

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假如都学南京物价局  

2007-06-07 17:08:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   房价还在继续上涨。据我所知,在国家发改委、统计局近几年公布的房价上涨前10名的城市中,南京很少位列其中,虽然在该市居民看来,南京房价上涨幅度也不低。
   但这并不意味着南京在全国房地产界默默无闻。4月份,南京江宁某楼盘就创造了一个令人瞠目的全国纪录:上午的价格还是3900元/平方米,到了下午就涨至5100元/平方米:仅仅2个小时,每平方米房价就暴涨1200元。
   很难说以下这个消息与以上事件有直接逻辑关系,但它无疑是南京的另一个创造。5月27日,南京市物价局突然出台了一个颇有创新意味的规定:南京所有在售楼盘中尚未销售的部分,必须严格执行“一套一价”要求,所标示的最高价格不得高于5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。按照该局的规定,不管项目前期上浮幅度多少或是否上浮,此后所有销售价格的上浮最高上限只有5%。
   南京市物价局后来就此解释说,南京对高档商品房一直实行完全市场化定价,但普通商品房则很早就采取物价部门核定基准价、规定浮动幅度的定价模式,新规定“只是对此作进一步细化补充和贯彻落实”。该局负责人说,此后,“开发企业要拿到物价局对房价的批文、商品房价格审核联系单和商品房备查价目表三项文件,才能到房管部门领取销售许可证。”这样看来,南京市物价局是希望用严格的行政手段管制房价。在6月5日举行的南京市房地产市场价格管理培训会议上,市房产局有关官员说,对普通商品房实行“一套一价”的政策,是符合《价格法》的。
   南京市物价局的这一规定严格执行后,将对南京房价产生什么影响?一句话,此后南京市房价将被控制住,甚至会出现只降不升的局面。
   2005年以来,面对房价的凶猛上涨,我们想了很多办法,出台了很多文件,以稳定房价。但在我看来,1000条办法也不如南京市的这个办法管用。假如全国其他城市都学习、效仿南京市物价局,对高档商品房之外的商品房实行“一套一价”、最高上浮不得超过5%,那么,全国的房价可以立即稳定下来,如果不是立即降下来的话。这是何等神奇的药方。
   倘若说新一轮房地产宏观调控,带有更多的行政调控意味,南京市的做法则是最直接的行政调控,事实上,它是一种价格管制。各地商品房的定价,长期以来是实行市场定价,政府部门是否有权力直接干预这种定价,暂且不说(有关官员称其是符合《价格法》的),作为消费者,我最关心的是,这种直接的行政干预,价格管制,是否能获得应有的效果,是否能将房价稳定甚至降下来?
   老实说,我是不抱乐观态度的。很可能,南京市的开发商们肯定会激烈反对这种对商品房定价进行直接行政干预的做法,使其无疾而终,这一点且待观察。随后,如果反对无效,开发商们则会在房价成本构成方面下苦功夫,以使自己项目的成本做到最大,以至于完全不会突破5%的调价上限。这一点我们毋庸怀疑,因为我们的开发商从来不缺少对策。譬如,国家规定经济适用房利润率不得超过3%,但实际上,有哪个经济适用房小区真正的利润率少于3%?
   暂且存疑。

   (文章发于6月8日21世纪经济报道地产版)
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