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袁一泓 的博客

 
 
 

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全国性房价大涨依据不足  

2007-06-14 10:05:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   惊闻上海楼市又连夜出现排队购房的现象,炒楼花的人也冒出来了。与之紧密相关的是,继2005年下半年以来连续在平台盘整之后,上海房价开始大幅上涨。
   而深圳房价上涨速度更是惊人。虽然5月份“深圳房价上涨22.86%”的消息未被深圳房地产主管部门证实(这一数字连央视经济频道也报道了),但该市房价涨幅达两位数亦是业内公开的秘密。有统计数字称深圳关内均价超过2万元,而深圳一位地产商近日说,深圳城区房价普遍超过3万元/平方米,而关外房价亦超过1万/平方米。
   有业内人士称,沪深房价是报复性上涨。
   其实,这话未必准确。报复性上涨,或者说,报复性反弹,应该是指经过一段时间的调整(下跌性的调整)之后,在某些市场力量的作用下,呈现突然的上涨。据此观察,上海房价的上涨或许可称为报复性上涨。而深圳房价事实上自2005年加大房地产宏观调控力度以来,并未曾有过什么调整,称其为报复性上涨恐与现实不符。
   作为一个旁观者,我会觉得深圳房价的上涨是可以理解的,虽然上涨速度过于迅速。拉动深圳房价上涨的重要因素仍是其强大的购房需求,其中一个是港人在深置业人数逐渐增多,成为推动深圳房价不可忽视的因素。同时,深圳作为我国最早的开放城市,居民财富积累也是领先于其他城市。而深圳土地比之其他城市更显稀缺,规划的建设土地早已提前透支多年,未来可透支的土地也不多了。反应在供应方面,是有效供应量跟不上强劲的需求,因此,房价只好上涨。要遏制上涨,可以采取诸如抑制投机,加大商品房供应量的措施,但最终解决方案,恐怕还是划给深圳多一些的土地。不过,调整行政区划短时期内似乎不太可能,所以若无其他外力,我对控制深圳房价上涨持悲观态度。
   而上海楼市是在投机投资者基本离场、部分自住购房者犹豫观望的情况下陷入调整的。对于自住性购房者来说,观望之后也总还是要买房的,所以不排除在一段时间犹豫之后购房需求的集中爆发。同时,据说上海人在这一轮股市牛市中也抢得先机,所以不排除一部分股市获利者出仓转入楼市。值得注意的是,上海楼市近期成交量和新房供应量同比均有较大幅度的下滑,这是引发房价上涨的一个核心因素。
   沪深房价报复性上涨会持续多久?上文说过,深圳房价上扬的趋势很难出现根本性改观,政府部门的措施至多是缓和这种涨势。上海楼市走向取决于其有效供应量。我相信政府主管部门并不希望房价下跌,但上涨过快更是忌讳,所以上海有关部门要查处整治开发商的捂盘惜售行为。但与2005年大规模推出“两个一千万”工程不同的是,上海市对未来商品房有效供应量语焉不详,这令我们判断上海楼市的走向存在诸多不确定性。
   虽然杭州、南京等长三角地区的房价也出现了较大幅度的反弹,从目前来看,要完全遏止房价上涨几乎不太可能,但认为以长三角和深圳为中心启动了新一轮全国房价大涨的观点,尚缺乏可靠的现实依据和数据支撑。这轮反弹性上涨,持续时间和上涨幅度都不太可能超过2003-2004年,否则国家有关部门和地方政府不会听任不管。
   还应该提醒的是,有经济学家分析,今年央行还会小幅加息3-4次。也许6月份就可能再加息一次。多次加息,终将对投资投机性购房人会产生较大影响,对需求一定抑制作用。遗憾的是,它也伤及了自住性购房者。
   (文章发于6月15日21世纪经济报道地产版)
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