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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

房价上涨,地价功不可没  

2007-06-24 21:53:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   6月17日,有朋友说,北京通州有小产权房卖,每平方米900元,想不想要?它附近的商品房是每平方米7000多元。如此便宜的房子,焉然不令人动心?
   也真是巧合,第二天就看到建设部网站就帖出了《关于购买新建商品房的风险提示》,称“有些项目允诺办理的‘乡产权’、‘小产权’,均不符合法律规定,不受法律保护”。
   “乡产权”、“小产权”一般是指建在集体土地上的项目,没有土地使用证,也没有销售许可证,但购买者有房屋使用权。谁都明白,这种房子如此便宜,就是因为它们没有缴纳土地出让金及相关税费。
   900元与7000多元的差距,也许是极端现象,但它透露出一个信息:地价在房价构成中占有极为重要的比例。这也再次证明,地价是推高房价的主要因素之一。
   国家实行土地出让招拍挂政策以来,商品房地价节节攀高,各地的“地王”纪录不断被刷新,就是明证。
   6月21日,上海新江湾城5.9万平方米的D1地块,以12.6亿元的价格挂牌价成交,其楼面价达1.25万元,接近现有商品房售价。按照这种价格出售商品房,地产商肯定要赔钱。但地产商绝不会做赔本买卖,他敢于高价拿地,就是看好日后建成的商品房会卖出比现在高得多的价格。也就是说,地产商对未来房价有着较高的预期才会去竞价拿地。
   这有先例可援。2005年8月1日,华润置地以25.65亿元竞得45.6万平方米北京清河地块,当时业内也是一片哗然,因为其楼面地价也是接近商品房平均售价。结果怎么样呢?一年以后,在这块土地上建起的橡树湾一期,售价8000多元,一天就卖完了。它的售价一举拉高该区域房价30%以上。据说其二期售价可能超过11000元。华润置地赚大了。
   曾经有土地方面的专家说,地产商其于未来高房价的预期高价拿地,恰恰证明了房价才是地价的背后推手。这个观点不无道理。但我不想再陷入鸡生蛋还是蛋生鸡的争论,只想指出一个基本事实:高地价增大了商品房成本,从而在客观上推高了房价。
   杭州是最早实行土地出让招拍挂政策的城市之一,也正是杭州,最先拉开了房价快速上涨的大幕。虽然决定房价上涨的根本动力是住房需求(自住和投资投机性需求),但高地价是推动房价上涨的重要因素之一,也是不争的事实。
   各地政府代行土地拥有者之权,所以政府部门在控制土地价格的作用不可替代。在宏观调控尤其是调控房价的背景下,鉴于地价对房价的拉动作用,不少城市将原来的土地出让“价高者得”(拍卖、挂牌),改为综合评标(招标),以减少地产商盲目抬高地价。譬如北京的不少土地项目就是以招标方式出让。这种方式在一定程度上可以缓和商品房地价无节制地上涨的趋势,防止少数地产商为了竞得土地而非理性地抬升地价。
   但这只是逐末之策。调控地价的根本,还是要保障土地的有效供应。地价为什么屡创新高?就是因为推出的土地不够啊。前些时候,猪肉价格疯狂上涨,就是由于猪肉供应量不足,这个道理对经济规律一无所知的老太太都明白。
   土地控制在政府手里,保障土地的有效供应,是政府的职责所在。上海的地价那么高,主要原因还是政府供应给市场的土地不够。这种情况,在北京、广州同样存在。我曾经不止一次听北京、广州的地产商抱怨,说没地可拿。
   可是,我们也曾经听国土部门的官员反驳过,地产商的“地荒说”是别有用心,是在为他们的暴利找借口。即使今年一亩土地不推,政府此前已经出让的土地,也足够地产商开发好几年。上海新江湾城D1地块高价出让后,国土部门的官员就是这么说的。类似的话,北京和广州国土部门的官员也说过。
   不幸的是,这也是事实。在上海、广州、北京等城市,确实有一大批土地囤积在包括地产商在内的各类机构手里。这些存量土地的另一个名字也叫“闲置土地”。
   处理闲置土地,有法可依,《房地产法》和《土地管理法》都有明文规定,两年不开发政府可以收回。说到底,大批土地闲置,未形成有效供应,也还是地方政府的责任,你为什么不能把它们收回来形成有效供应呢?各地都会找出千万条理由来,但无论怎么说,处置、盘活闲置土地,都是政府的责任。
   房价上涨,地价功不可没。调控房价,就必须调控地价。调控地价,就必须保障土地的有效供应。这个道理说起来简单,做起来却没那么容易。
 
   (文章发于6月25日21世纪经济报道地产版。本报领导根据上级精神有删节。譬如,“土地控制在政府手里,保障土地的有效供应,是政府的职责所在”,“大批土地闲置,未形成有效供应,也还是地方政府的责任,你为什么不能把它们收回来形成有效供应呢?”这样的句子就不能说,等等。呵呵。此处暂存)
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