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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

区域大盘成为房价领涨头羊  

2007-08-13 20:57:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   区域大盘往往成为拉动房价上涨的领头羊。这个现象值得注意。

   近5年来,北京珠江帝景一直被视区北京东部二三环之间房价的一个标杆。这个规划建筑面积近百万平方米的大盘,2002年上半年开工时,周边区域的房价约为4000-6000元。但是,它直接以每平方米7000元的预售价开盘,并于当年下半年迅即拉到8000元,次年9月则窜升至9500元。在珠江帝景这只头羊的带动下,广渠路地区的房价直线上涨。其附近项目的销售人员称,他们一直是参照珠江帝景的价格来定价的。据媒体报道,目前,珠江帝景的房价达18000元,最高价直奔2万元。

   北京东四环边上的泛海国际居住区,则是另一只领涨头羊。该项目规划建筑面积达260万平方米,从2005年上半年开盘价为14800元,仅仅一年,就火箭直升至24800元,并且还在酝酿新一轮涨价。该项目直接而迅速地将东四环周边及其以东的房价,拉升到了一个令人瞠目的高度。

   橡树湾是北京清河地区的领涨头羊。这个规划建筑面积70万平方米的项目开工时,周边房价不过每平方米6000元左右,但橡树湾毫不犹豫地以8000多元的售价开盘,整整将该区域房价拉高了2000元。今年4月,二期以12000元开盘,均价达到13000元。当然,清河、西三旗地区的项目,很自然就以橡树湾作为定价的标杆了。这些年来,我虽然看惯了房价攀升的种种怪现象,但对橡树湾这种急风暴雨似的涨幅,仍不得不表示惊讶。

   北京市统计局的数据表明,今年上半年,北京四环路以内住宅期房均价达到13696元/平方米,四环至五环路为11439元/平方米,五环以内均价超过1万元。很显然,以上几只颇具代表性的领头羊,为此作出了自己应有的贡献。

   也许,以上几个项目并不是近几年北京涨幅最高的,为什么要拿它们来说事呢?

   除了上文所说,区域大盘往往成为区域房价的领涨标杆,它还有囤地之嫌。如你所知,虽然购房人群一直在急切地盼望房价下降,但事实却是北京房价从来没有下跌过。地产商当然对此心知肚明。他们拿到大块的土地后,就可以悠着劲儿来开发了。按理说,拿地后就应该尽快建设、尽快销售吧,但实践表明,房子卖得越慢越好,因为房价总是在上涨。地价还是原来的地价,房价涨了,地产商获取的涨幅基本就是纯利润。这就不奇怪,珠江帝景这块地建了近5年,才算是开发了一半呢。按照这种上涨速度,等珠江帝景全部建成,它的房价与最初相比,凡不知上涨多少倍呢。难怪业内人士要把这种行为称作囤地了。

   话说回来,即使你要说区域大盘就是领涨的标杆,就是有囤地之嫌,但我们还拿它们怎么办?早年间,囤积居奇是一种违法甚至犯罪行为,现在似乎很难说它直接违反了哪条法律法规。只要它按期交纳了土地出让金,两年内投资额达到了地块总投资的25%,它再怎么涨,我们都拿它没办法。这么一说,我也感到很无奈。

   但是,如果我们承认区域大盘是区域房价的领涨标杆,那么,至少有关部门可以将其作为监控的重点。譬如说,它是否存在捂盘现象?它在网上预售、登记方面是否存在违规行为?它在获取开发信贷和办理按揭方面是否存在违法违规行为?

   区域大盘的开发商可能会抱怨说,为什么要盯住它们不放?无他,就是因为它们是房价上涨的风向标,政府必须实施调控以稳定房价,抓典型是一个可行的办法,多年来我们也是这么做的嘛。因此建立一个针对区域大盘的重点监控名单,是有必要的。

   至于防止囤地,则必须从源头上做起。那就是,出让土地,不能动辄是几十万平方米甚至上百万平方米了。那么做,政府会少收许多土地出让金,而地产商则赚取了太多的利润。所以,对于大块土地,分割出让应成为硬性制度。

 

   (文章发于8月13日21世纪经济报道地产版,写于8月5日)

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