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袁一泓 的博客

 
 
 

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美国次按风暴与中国楼市  

2007-08-24 12:19:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   肇始于美国的次级按揭债券风暴,对全球金融和资本市场造成的巨大冲击,似未完全平息下来。不过,连国际著名经济学家也表态了,认为美国次按风暴应不会演化成全球金融危机。
   那么,美国次按风暴与中国楼市何干?
   因为我们又加息了。这是年内第四次加息,密度之频多年少见。虽然加息并非针对楼市,但很明显,加息之后,购房者的负担又加重了。
   根据业内人士的计算,贷款30万,期限20年,今年四次加息后月供累计增加106.44元。单独来看,增加这么百来块钱,与庞大的按揭额相比,不算什么。但是,倘若房价下降呢?
   2005年下半年,在强大的调控压力之下,上海楼价有过短暂的下调。而后上海银监局的报告披露,上海的住房按揭不良率迅速上升。美国次按风暴发生的因素是多方面的,其中一个原因与房价涨幅迅速下降有关。
   我国的房价正处于新一轮高涨之中。而国家有关部门有着调控房价的坚强决心。如果房价在调控之下出现下降趋势,而加息未已,会不会出现部分购房者无力承担月供,住房按揭不良比率大幅上升?从理论上说,这是可能的。进而,假如住房按揭不良率大幅上升,会引发类似美国次按风暴那样的小风暴吗?
   这种可能性几乎不存在。
   第一,没有人能肯定,房价何时会下降。第二,即使房价下降,加息不已,按揭不良率上升,只要购房者不失业,收入有保证,房子就不会因为月供暂时逾期而被银行收回。像2005年上海某投资者贷款买房数十套,后因房价下降,付不起月供,而被银行收回房子,只是极端的案例。第三,我国住房按揭仍是各商业银行的优良资产,按揭不良率远在警戒线之下,而美国的很多次按是非优良资产。第四,我国住房按揭未实现证券化,按揭不良率的危害将会被控制在很小的范围内,不会扩展到整个资本和债券市场。
   但是,这并不意味着我们可以听任房价上涨。恰恰相反,美国次按风暴警示我们,必须将房价涨幅控制住,至少是让其稳定下来。因为,房价连续快速上涨之后,如果突然发生房价较大幅度的下跌,给商业银行带来的风险是巨大的。这也是虽然社会舆论称越调控房价越上涨,但有关部门仍未放弃而是更加强调要调控房地产市场的重要原因。
   化解住房按揭不良率给银行的潜在风险,除了稳定房价之外,还应考虑推行住房按揭证券化。表面看,美国次按风暴的发生和扩大,与其按揭证券化、债券化有关,但实质却源于次按这一产品的高风险。如果美国的次按未实现证券化、债券化,那么,破产和申请破产保护的就不是次级按揭贷款公司和对冲基金,而是银行。如果银行出现大问题,危害将会大得多。按揭证券化,将银行的风险稀释到整个资本市场,将大大增强其安全性。这与上文所述第四点并不矛盾。
   总结一下:短时期来看,我国不会发生类似美国的次按风暴,但必须加强和完善房地产市场的宏观调控,稳定房价;商业银行应加紧研究和推行住房按揭证券化,以化解和稀释按揭风险;投机投资性购房者要有风险意识,普通购房者最重要的是,不能失业。
 
   (文章已发于8月24日21世纪经济报道地产版)
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