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袁一泓 的博客

 
 
 

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警惕房价的报复性上涨  

2006-01-19 23:34:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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标题中的这话是中坤集团董事长黄怒波先生说的。这也是我对某些城市2006年房价上涨压力的担忧。

哪些主要因素会激发购房回潮带来的房价报复性上涨?业内有一个较为普遍的看法,即中国房地产市场有点像股市,也是“政策市”。引发房价报复性上涨的潜在的也是主要的因素,是作用于房地产市场的政策尤其是地方政策。

新一轮房地产宏观调控,从2004年主要着眼于调控投资增长过快,到2005年同时调控投资和需求(防止投资增长过快,稳定房价,抑制投机,限制投资)并且更倾向于调控需求,有其现实背景。2003年以来,房地产投资增速较快,部分地区房地产投资占固定资产投资比例超过50%2004年以来,全国房价上涨幅度远远超过物价上涨指数,到2005年一季度则已形成全国性的房价普涨,引起了全社会的普遍关注。

正如我们已经看到的,经由宏观调控,至2005年底,房地产投资增幅已回落,房价基本稳定,收到了一定成效。

但是,我们仍须对房地产运行过程中的内在矛盾和问题保持足够的清醒。对不少地区来说,房地产是从投资和消费两个方面带动其经济增长的重要工具,宏观调控只是暂时抑制了其投资冲动,一旦条件被激活,就可能出现快速反弹。在房地产市场结构方面,高端房地产产品在供应总量中所占比例偏大、中低端产品比例偏低的现象仍未得到根本解决,地价上涨等带来的房价上涨压力依然普遍存在。

更不容忽视的是需求给房价形成的潜在压力。众所周知,2005年下半年以来,许多地区房地产市场出现的较为浓郁的观望态势。虽然投机、投资性购房需求受到相对抑制,但更为强大的自住性需求只是暂时悬搁、延后,而不是完全消失了。

我们得知,在长三角地区,譬如杭州,正准备或者至少是在酝酿出台一些政策措施,希望尽快结束观望态势,稳定房地产市场,这被当地从业人员解读为政府有“救市”的意图。坊间早在去年三季度就传说,上海市准备救市,但政府最终并没有援手。我觉得上海是明智的。但同时,杭州市如果想救市,也是可以理解的。毕竟楼市中的观望情绪太久、太浓了。

不过,我担心的是,正因为楼市有“政策市”之疑,所以,政府部门对其任何可能引起市场波动的政策,务必瞻前顾后。如果这些措施引发的是房价报复性上涨,这却是我们不愿意看到的。它不但会损害宏观调控的成果,同时也会对当地房地产市场的健康发展构成伤害。如上文所说,这种报复性反弹的可能性并非不存在。

因此,专家提醒,在当前市场形势下,出台任何政策措施都必须十分慎重,应建立在对市场运行情况进行充分的调查研究基础上,坚决避免仓促和草率的决策。正常的购房需求应该满足,市场观望情绪不宜滞留过久,但释放哪些购房需求,如何释放,却是应该研究的。

在目前市场情况下,以房地产为消费热点,其内涵应该是以中小户型经济适用住房(或上海所谓配套商品房)和普通商品房为重点。也即是说,即使个别地区要出台新的政策措施,释放观望中的购房需求,也应围绕经济适用住房、普通商品房这一重点,以满足自住型购房需求为主。同时,土地供应、银行信贷和相关税收政策也应向这一方面倾斜。着眼于刺激整个房地产市场、全面释放所有购房需求,是不适合的。

也许我等是瞎操心,也许杭州市等地区只是很聪明地抛出一些被怀疑是救市的信号而已,实质上并不会真正出台。也许不等杭州或者其他城市出台所谓救市政策,2006的房价照样报复性反弹,亦未可知。因为,就在紧张的调控气氛之下,2005年北京的房价不是依旧大涨了么?还有深圳和广州。

 

本文主要内容已发于1月16日中国房地产报

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