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袁一泓 的博客

 
 
 

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多研究些问题 少一些话语泡沫  

2006-02-14 19:39:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年房地产走势将会怎样,房价是涨还是跌,已经多次听过专家和地产商们的预测和分析,但对于关系到房地产一段时期发展深层次问题的思考和讨论,却所见无多。

譬如,房地产投资与当地经济尤其是固定资产投资、房价与当地居民收入究竟应保持一种怎样的平衡。一段时期内,房地产业作为国民经济具有一定先导性的支柱产业,适当快速地发展,是必要的;房价保持稳定或以物价和收入涨幅相协调的幅度上涨,是可以理解的。但房地产投资增幅与固定资产投资增幅之间、房价与物价和收入之间应是一种什么比例,却大可值得研究。

实践表明,房地产投资增长过快,远远超过固定资产投资增速,或者房地产投资与固定资产投资均呈现过热式的增长,长期来看都不利于房地产业健康发展。远者可以1993年房地产投资增幅达165%为鉴;近者可以2004年一季度全国房地产投资与固定资产投资增幅均超过43%为例。同样,在城市化(城镇化)加速时期,房地产投资增幅过低,甚至低到如1997年呈负增长(-1.2%),显然也是不正常的。

房地产具有从投资和消费对经济增长的拉动作用,正因如此,才需要对房地产业的发展态势尤其是房地产投资规模保持预警态度。预警就是要对一些有碍行业和经济发展的非健康因素、不良迹象进行预防,有所警示,预警的功用要大于事后“补牢”。既要防止片面依赖房地产拉动当地经济的倾向,也要防止动辄将房地产作为解决经济问题的工具(所谓对房地产业实行歧视性的“非国民待遇”),近10多年来的经验表明,当前主要应防止前一种倾向。

对房价走势也应保持充分的预警姿态。从来没有哪个部门和地方政府表示过,要刻意干预房价,使之直线下降。房价大幅下跌,对经济和社会发展是有很大损伤的,邻国有日本为鉴,我国有香港为例。而房价上涨过快的风险并不亚于房价下跌。但奇怪的是,当2003年下半年以来,尤其是2004年,随着房地产投资规模、土地开发面积、新开工面积等的快速增长,各地房价出现“普涨”趋势,部分城市房价涨幅不仅远远超过物价涨幅,达到10%以上甚至超过20%,有些地方政府部门(当然包括地产商和部分专家)居然首先想到的是找出种种理由和依据,为其进行辩护。这显然是极不正常的。

虽然目前尚未有权威部门给出房价与物价、收入之间的准确比例,但我们至少应该对诸如一定时间里房价涨幅过高这种非正常的兆头充满警惕,找出问题产生的原因,并采取相应的对策。譬如,就在国家加大房地产宏观调控的2005年,个别城市房价依然呈快速上涨之势。有关部门理应对此深入分析研究,是什么原因在拉动房价上涨?假如是供应结构的问题,高端房地产产品供应比例偏大、中低端房地产产品供应过少,就应迅速加大、加快中低端房地产产品供应量,同时辅以土地、信贷和税收等的调控措施,如迅速加大、加快中低端房地产产品的土地有效供应量等。进而,要加紧研究房地产市场高中低产品合理的供应比例、土地供应结构的合理比例等深层次的问题,而不是仅停留于是房价拉动地价还是地价带动房价、富人买房论、暴利论等话语泡沫之争。

房地产业应与整个国民经济及相关产业和社会生活,保持健康、协调的发展关系。研究而不限于研究房地产业与国民经济、房地产投资与当地经济尤其是固定资产投资、房价与当地居民收入关系、房地产市场供应结构等深层次的问题并逐步加以解决,并非仅仅着眼于当前、“头痛医头”,这样才更有利于房地产业的长期稳定发展,并真正无愧于国民经济重要的支柱产业的称号。

 

(本文已刊于2月13日中国房地产报一版)

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