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袁一泓 的博客

 
 
 

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新的刀剑何时落下?  

2006-05-11 14:22:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价高涨,舆论汹汹,调控还是不调控,这是个难题。

闲来无事,就想替“肉食者”分析一下新的调控措施及其可能性。

如果要继续加大对房地产市场尤其是房价的调控力度,预测方案如下:

出台改善房地产市场供应结构的文件。这一点没有悬念,只是时间早晚问题。由建设部住宅与房地产业司起草的通知,据传已在相关部委的会签路途之中。所谓改善供应结构,不过是重复此前多次重复过的:增加中低价位普通商品房(包括经济适用房)的供应量,包括土地、信贷方面的支持。我们都知道,通过增加中低价位普通商品房的供应,可以拉低整体的平均房价。但是,客观地说,这样的文件对房地产市场的直接效应是有限的。只要有人买,地产商完全可以将普通商品房急剧拉高到高档商品房的价位,6000元的房子如果能卖8000元,我们不要指望地产商突然良心发现只卖6500元,不,他不会的。

提高首付比例。央行将按揭首付成数提高至5-6成的传闻已甚嚣尘上。对于调控住房消费需求,尤其是调控住房投资需求,提高首付比例,是比较有效的办法。所以,央行如果出台这样的措施,我并不会奇怪。其实,很多银行早已对商业项目贷款实行首付5成的做法。有些高档住宅项目,也已要求买主首付5成,有个别项目到了后来甚至要求全款现金支付。提高首付,固然可以遏制一部分投资投机者,但我更担心的是,这同时也会增加一部分普通居民的购房困难。有些购房自住的居民,首付2成已很勉强,首付5成几乎就不可能。

严格限制转让。去年已经规定新购买的商品房两年内转让,要交5.5%的营业税。如果要进一步限制投机,可以绝对禁止两年内转让-----这个做法不太可能,在市场经济环境下,绝对禁止商品买卖有悖市场原则。可供选择的做法是:两年内转让,加征20%的个人所得税。可是,对于旺盛的楼市来说,这个做法的实际效果是很值得怀疑的,通常卖方会将这一成本转嫁给买主。浙江已有前车之鉴。出台加征20%个的所得税的做法,决策部门应该会慎之又慎。

征收物业税。近期内不可能实施。

综上所述,改善房地产市场供应结构的文件很快就会下达。更为严厉的调控措施,如提高首付比例的规定,可能会择机出台。所谓择机,就是要看北京、广州、深圳等地的房价走势。如果继续大涨,说不定指日就会出台;如果房价稳定下来了,就会延至下半年甚至不出台。这就像去年的上海,其实调控措施早已制定好,本来上海有关部门是准备在去年下半年择机公布实施的,却突然在去年“两会”刚刚召开的36公布了。有专家分析,这可能是因为上海市主要领导在北京得到了什么信息有关。所以,我们不能忽视行政力量对宏观调控的作用。至于两年内转让,加征20%的个人所得税的做法,我个人倾向于暂不出台为好。

 

此外,多说几句。从近几年的情况来观察,上海、浙江、北京房价先后暴涨,主要是需求旺盛所致。其中,上海是投资投机性需求起了重要作用,浙江是投资和自住性需求双重作用,北京是自住性需求为主。需求旺盛,供应不足,房价就不可避免地要上涨。北京市建委近日说要对囤房不售的地产商进行处罚,是对针对性的,供应本来就不足,地产商还想囤房卖高价,当然可以行政处罚之。从稍长一点时间的角度来观察,上海、北京房价的上涨,虽然很不喜欢,但理性地看,我觉得好像没有办法可以真正阻止。

深圳、广州房价也在暴涨。深圳、广州的房子,其品质远比北京好,两地居民的平均收入也比北京的高,但房价却不如北京,所以,去年下半年以来深圳、广州的房价真正是在“补涨”。但补涨到什么程度,是不是涨到跟北京房价差不多就不涨了,还是继续寻找像上海这样的目标,我说不好。
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