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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

有些市长们要紧张了  

2006-05-29 23:06:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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好像等了很久,其实只有10来天。2006年,房地产再调控的细则终于出来了,不是六条,也不是八条,而是十五条;不是七部委,而是九部委。

对比2005326日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,200559日《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,2006524日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,真的没有太多的新意。(以上日期均指文件盖章日期)

有两个新意:一个是,住房转让环节征收营业税的时间,从原来的2年增至5年;其二是,自200661日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

还有一个半新不新的规定是,个人按揭首付提至三成(90平方米以下的住房可维持两成首付)。可是,早在去年中国银监会就下达通知了,热点城市可以将首付提高到三成,而不少城市已经执行了首付三成的政策。所以这个规定不能算全新,至多算“半新”。

新购商品房5年内不准转让,否则征收营业税,这个规定对抑制投机投资有一定作用,但不可能从根本上防止和杜绝投机投资。如果他想转让,又有人愿意买,投资者可以把营业税转嫁给买方。

恐怕最让文件起草者最得意的,应该是那个所谓“三限制”的规定。即与套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上的规定相适应,土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。简称限面积、限套型、限房价。

这不是一个好的规定。我想了很久也没想明白,“90平方米”,“占开发建设总面积的70%以上”,制定这两个标准的科学依据是什么。据说,“国十五条”之后,建设部等部门还会发布配套的一系列文件规定,但愿会对这两个标准的制订提供一些说明。需要说明的还有,200661日后新开工、新审批的项目,是否包括已审批未开工的项目,一期已开工、二期未开工的项目?等等。

我想,文件起草者的初衷,是认为近几年房价上涨的根本在于结构失衡,所以着眼点就放在大幅度提高中小套型住房上。我承认,而且也反感,我国很多城市尤其是以北京为代表的北方城市,商品房面积以大为美,但是,这是因为市场有此需求,如果第一个地产商建的那些动辄160平方米的三居室全都卖不出去,第二个地产商很快就会修改规划设计。再说了,住房面积、套型完全可以交给当地的规划设计审查部门,为什么非得全国统一规定呢?

最最最想不通的是限房价。对普通商品住房的土地出让要在限房价的基础上供应,如果不是因为其可笑,至少也会因为其缺乏可操作性而夭折。首先,商品住房(经济适用住房除外)遵循的是市场定价原则,我也非常憎恶某些地产商无端疯涨房价,但是,政府怎么可以因此去干预地产商的自由定价?其次,政府部门怎么可能在出让土地之前就清楚该地块开发为商品房之后的成本构成?除非他是万能的上帝。再次,这一规定完全不具备可操作性。暂举一例,北京市每年约有二三百个新盘、二三千万平方米,工商管理和房地产部门仅仅是去监控地产商限价售房,就足以把这些部门的工作人员累得半死。

倘若“国十五条”的核心是“三限制”,而我又把这个核心批得体无完肤,那么,朋友们也许会据此推断,有关部门期望通过“国八条”抑制房价的想法可能会再次失败。我声明,我可没有这么推断。

我听到的消息是,“国十五”条公布后,有些地产商情绪非常激动。更多地产商害怕了。接到几个电话,大意都是反问:既然是商品房,政府部门凭什么要限制套型、面积和价格?而且规定得如此之细?还让不让地产商活了?

去年国八条出台前,据说有关部门曾经召开过知名地产商参加的座谈会,不知这次有没有开这样的座谈会。但我几乎敢肯定,地产商此次的反弹可能会超过对121文件的抗议。

值得注意的是国办在转发九部委通知时加的一句话:“国务院有关部门要组成联合检查组,对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市,要予以通报批评,并限期整改。”

房价涨幅没有得到有效控制的,要予以通报批评,并限期整改,看到这句话,有些市长们要紧张了。

去年上半年,曾有传言说,国务院可能会撤掉个别房价涨势过猛的城市市长。结果并没有市长因为房价上涨太快丢官。

前几天,又有朋友建议说,撤几个市长,房价就稳住了。提出这样的想法可以理解,但方法过于简单,亦不可取。

我要是市长,就会命令统计局长立即修改房价涨幅等指标,使其符合调控要求,统计局长要是不听命令就撤他的职-----哪里还会等上级来撤我的职?笔者的这个假设并非一定没有市长在践行、会践行。

说到底,这是行政调控之一种。严格说来,这种规定或者说调控手法,也不新鲜。去年3月《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》提出,“对住房价格上涨过快,控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关负责人的责任。”但好像没有哪个地区的负责人因为房价上涨过快被追究责任。所以,这一次,市长们恐怕也只是紧张一下而已。

而市场,而房价,归根到底,观望一二后,仍将惯性前行。

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