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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

很多地产商松了一口气?  

2006-06-05 14:05:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这篇博客是我周一( 65日)写的。但刚挂出来,就有网友恶骂,说我不懂专业术语,完全解释错了,吓得我赶紧把它拿下了。但请教了两位亦即两代中国本土建筑设计师,居然跟我这个完全不懂建筑设计的外行分析的意思差不多,我就大胆再把文章挂出来。

有人说,套型建筑面积就是指销售面积;有人说,套型建筑面积加上公摊面积才是销售面积。这两者的重大区别关系到很多项目在九部委文件之后要不要调整规划设计。至于地产商的担心焦虑,暂且不理罢。

不对之处,谨求教于方家。2006/06/07

 

 

 

在房价问题上,九部委调控细则的核心是“三限制”,关键数字是“90平方米”和“70%”。

亦即文件规定的,“套型建筑面积 90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。

对包括我在内的非建筑设计专业人士来说,“套型建筑面积”是一个“新词”,很多从业多年的地产商也不清楚这个词的含义。因此,“套型建筑面积”的定义就显得至关重要。

据说,上周,建设部召集各地房地产主管部门领导,北京市建委召集知名地产商,对九部委文件及即将出台的解释文件进行了座谈。北京市的地产商对“套型建筑面积”的定义争议颇大。

周一(65日)有个朋友发了条短信给我,有关“套型建筑面积”的定义可以从中华人民共和国国家标准GB50096-1999《住宅设计规范》中查到。

赶紧去查。《住宅设计规范》于1999324日以建标<1999>76号文公布,199961日起施行。该《规范》352条规定:

“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”;

“套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和”;

“烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积”;

“阳台面积应接结构底板投影净面积单独计算,不计入每套使用面积或建筑面积内”。

后附的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999条文说明再次解释说,“阳台面积单独计算,不应列在套内面积之中。”

引用这么多条文,不知诸君发现了什么没有?

有关部门引入“套型建筑面积”这个专业术语,不仅微妙而且用心良苦。

根据《住宅设计规范》,我的理解是,每套住宅的“套型建筑面积”与目前地产商卖房所指的每套住宅的建筑面积(销售面积),根本不是一回事。如果不把阳台、烟囱、通风道、管井等的面积计入套内使用面积,前者应该大大小于后者。顺便提一句,绝大多数地产商售房计算面积时,没有严格执行国家标准《住宅设计规范》。他们所说的住宅建筑面积根本就是一笔糊涂账,买房人有几个搞得清楚?国家应该明确规定,购房人买的住宅建筑面积包括哪几部分,地产商必须明示,否则重罚。

除了不包括烟囱、通风道、管井和阳台面积等,“套型建筑面积”是否包括电梯井、公共走道等公摊面积?

问了两位中国本土建筑设计师,刚好是两代人。建筑师说,“套型建筑面积”不包括电梯井、公共走道等公摊面积,但包括内墙体面积。

建筑师说,“套型建筑面积”与套内建筑面积的内涵相近(其中一位建筑师非常肯定地说:“套型建筑面积”与套内建筑面积是一回事)。而“套型建筑面积”加上阳台面积及公共分摊面积,就是目前绝大多数地产商卖给消费者的那个住房建筑面积(销售面积)。

每个项目甚至每栋楼的标准层使用面积系数是不一样的,一般约为80%(我个人感觉这个系数跟我们通常所说的得房率相近)。举例分析。一套三居室,它的套内使用面积(不包括墙体面积和阳台面积,类似于所谓“地毯面积”)是72平方米,它的标准层使用面积系数是80%,它的套型建筑面积就是90平方米。加上阳台面积以及电梯井、公共走道、通风道、管道等分摊面积,差不多有110多平方米。那位老建筑设计师还说,过去实物分配时代交房租,都是在每家住房面积(其实就是不包括阳台和墙体在内的套内使用面积)乘以1.33,譬如,三居室的住房面积90平方米乘以1.33,是119.7平方米。

以此推算,除以使用面积系数(80%)后,每套住房的“套型建筑面积”90平方米,约相当于现有每套住宅建筑面积(即是指包括墙体面积、阳台面积及其他分摊面积在内的销售面积)的110多平方米。置换到九部委文件的那句话,“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”,占项目总面积70%以上的套型应该是110多平方米110多平方米做成三居室为主体,是完全可以做到的,而像目前这样大量的三居室做到160平方米以上(这种现象北京尤其严重),是非常不适用的。

如果是这样,很多地产商可能要松一口气了。住宅项目的70%以套型建筑面积90平方米亦即售房建筑面积110多平方米的三居室为主体,其他一居室、二居室和四居室以上占项目的30%,也是符合实际需求的。

如果是这样,九部委文件对套型建筑面积的规定,我认为是可行的。但这只是我个人及根据两代中国本土建筑设计师对90平方米套型建筑面积作的解释,法定解释有待有关部门以文件的形式给出。2006/06/05-2006/06/07

 

又识:看了朋友们的评论,觉得网友“寒流”的批评有道理。可能是我请教的建筑师对套型建筑面积的概念也不是很清楚。套型建筑面积通过套内使用面积除以标准层使用面积系数已经将公摊面积计算进去了,如果是这样,套型建筑面积加上阳台面积就是我们现在所说的销售面积了。如果是这样,那么,九部委文件关于套型建筑面积90平方米必须占70%以上的规定,应该还是会让所有地产商惊慌失措的,而不是可以放心了。

另外,有网友说现在执行的是《住宅建筑规范》2005版,国家标准GB50096-1999《住宅设计规范》已经废止,这是错误的。从今年3月1日起实施的《住宅建筑规范》与从1999年6月1日实施的GB50096-1999《住宅设计规范》不是一回事,两者有一定的衔接,但前者并未取代后者,GB50096-1999《住宅设计规范》仍在执行,只是会有不同的版本,现在最新的是2005版,但设计规范的内容没有改变。

本人确实完全不懂建筑设计。只所以拿出套型建筑面积这个术语来讨论,是因为对这个术语的解释和界定,关系到国家九部委文件的效力,关系到调控的力度。也希望借此讨论能给有关部门随后的解释一点点借鉴。

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