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袁一泓 的博客

 
 
 

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物质化时代的地产神话  

2007-09-02 17:28:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    在英雄缺席的时代,地产利益集团似乎正在补位,创造一种完全符合人们预期的神话。

   有位朋友前些天以一种夸张的忧虑对我说,他在北京中关村买的一套酒店式公寓,售楼员刚通知他去办理按揭,“每个月又要交1万多”。他买的这个项目,已从每平方米2.4万元,涨到了3.6万元。也就是说,仅仅从内部认购到办理按揭的半年多时间,房价上涨了50%。

   这位朋友已买了4套商品房。他和他老婆的收入加起来,总体也就是个中产。同时付4套房子的月供,他们是负担不起的,但为什么他敢买这么多房子?因为他就是在赌预期:房价会涨,而且是大涨。他赌对了,几套房子涨幅都非常可观。

   假如中关村那套房子,总价是100万元,半年后上涨50%即是150万元,首付三成30万元,如果他此时出手卖掉,就意味着他半年多时间里,投资30万元,净赚50万元(按北京二手房惯例,营业税和交易费用全部由买方承担)。我为什么称他是“夸张的忧虑”?他只要转让任何一套房子,支付其他三套房子的月供,绰绰有余。

   他只是房地产利益集团生态链上小小的一环,而且处于下游(末端)的链条。是的,经过15年的快速发展(从1992年房地产突然爆发式发展开始算起),我们面前确实出现了一个强大的房地产利益集团。构成这个生态链的最上游,是代行土地所有权的部门;上游,是各类审批部门;中游即核心,是地产商;中下游,是材料提供商、承建商(施工企业)和各类媒体、服务机构(销售公司、广告公司、顾问公司等);下游,是验收部门,包括质监、消防、水、电、气等部门;最下游,是业主(包括投资投机型业主)和物业公司。

   作为生态链上的一环,如何寻求利益最大化?譬如,最上游,土地所有者或其代理人,是尽可能将土地卖出最高价。譬如,下游,如果地产商不给水、电、气交足一笔费用,具备其他所有入住条件的小区是不可能通水、电、气的,这已是公开的秘密。

   房地产利益集团的出现与本文的主题有什么关系?

   以市场化为目标的改革,本质上是社会资源和财富的重新分配。

   过去十几年以及未来很长一段时期,以房地产为核心的资产分配,主宰着整个社会财富的分配格局。近几年来,有一个很明显的现象,就是权力寻租与地产的关系日益密切。由最高人民检察院主办的“惩治与预防职务犯罪展览”日前在京揭幕。新浪网转摘香港《文汇报》报道称,据统计,自十六大以来,中央累计查处严重腐败的省部级以上官员16位,其中有10名是被不法地产开发商拉下水,而走上不归途导致身败名裂,分别是上海原市委书记陈良宇、安徽省原副省长王怀忠、黑龙江省政协原主席韩桂芝、湖南省高级人民法院原院长吴振汉、安徽省政协原副主席王昭耀、河南省人大常委会原副主任王有杰、天津市人民检察院原检察长李宝金、山东省委原副书记、青岛市委原书记杜世成、北京市原副市长刘志华等、江苏省人大常委会原副主任王武龙。
   资产价格的重估,即主要包括房地产价格和股票价格的重估,影响了整个社会的财富分配。并非更不重要的是,房地产的产业关联度和影响度远非股市可比,只要切断了商业银行流向股市的资金,股市崩盘(指数下跌50%以上)不会导致经济危机,但楼市崩盘(房价下跌50%)却必定会导致经济危机。

   房地产是每个家庭中价值最高的商品。如果以商品房为主的地产资源日益向少数人集中,而且这些地产资源的价格不断暴涨,这就意味着拥有庞大地产资源的房地产利益集团,其财富在可怕地增长。

   在收入分配长期不平衡、贫富差距日益扩大的中国,再加上地产资源的严重倾斜以及在此基础上的价格持续暴涨,这种趋势发展下去的极端,将是社会危机的爆发。

   房地产调控三年来,未能取得预期的成效,一个强大的房地产利益集团的存在,是障碍之一。

   善良的人们说,房地产市场最大的问题是教育地产商。而教育地产商实际上是要教育和拯救房地产利益集团,就是要教育和拯救一个时代的价值观,这一重担,恐怕不是我们这个时代能胜任和完成的。

   因为,地产商和以它为核心的地产利益集团,有意无意地,正以一种僭越的形式,试图催化我们时代主流价值取向的重构,很可能,它就是你和我物质化想像的替代物,一种时代财富的神话,超越梦想的财富神话。

 

(文章已于发2007年8月底21世纪经济报道·21世纪品牌地产第11期,有些微改动)

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