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袁一泓 的博客

 
 
 

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有些地方政府比地产商还焦虑  

2006-07-24 10:33:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳市在落实国办37号文《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(俗称“国十五条”)方面,拔得头筹。

不过,在部分房地产从业人员看来,深圳市的实施细则先于建设部165号文(《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》)之前出台,“多少急了一些”。深圳市要求将90平方米、70%的要求落实到每个项目,但建设部165号文提出的是“总量与项目相结合的原则”,没有要求每个项目非得都执行90平方米、70%的规定。

成都、大连出台的实施细则,也是将90平方米、70%的要求落实到每个项目。现在怎么办呢?要么根据建设部的文件修改自己的规定,要么先执行一段再说。谁难受谁心里清楚。

其实,这几个城市动作如此之快地出台实施细则,亦无可厚非,在以行政手段调控房地产的时期,还是要讲政治的。因为国办37号文有一句话是如此严厉:对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市,要予以通报批评,并限期整改。

不,本文的主要意思并不是要说某些城市出台实施细则过于心急。宏观调控下,有些城市只是有点手忙脚乱、不知所措而已。事实上,虽然建设部165号文颇为友好地给地方政府留出了自由裁量的空间,但这并不能让许多地方政府免于心慌。

前不久,北京朝阳区一位官员说,“敢于拉动房价是负责任的一种做法。”这位勇敢的官员倒是说出了许多地方政府内心的真实想法。朝阳区要承担包括奥运场馆在内的大量基础设施建设,资金缺口达数十亿元。土地收益和房地产税收,是该区所能想到的主要筹资来源之一。房价正上涨或者房价预期大涨,土地才能卖个好价钱,这个道理我们都懂。

天津市城市建设历史欠账太多,所以要恶补,规划5年内投入到城建方面的资金达数千亿元。钱从哪里来?除了银行贷款,他们也想到了房地产。该市一位不愿意透露姓名的官员说,“几百亿的资金缺口,全指着土地哪”。如你所知,2003-2005年,天津房价涨幅也不低。借滨海新区开发之东风,大片土地在等着挂牌。

不唯北京、天津如此,中西部城市好像也不甘落后。我有同事曾采访过江西某市和内蒙古某市的市委书记。我宁愿相信这是巧合:两位市委书记都自豪地介绍说,他们有意控制土地出让节骤(只完成土地年度计划的50%),令土地大幅升值,地方财政收入大增。而地价升值,房价稳步上涨,投资者有钱赚,才会愿意来投资。

可是,“国六条”和“国十五条”关于土地的调控实在严格而细致。90平方米、70%的规定,地产商要执行,地方政府更要执行。土地出让要在限价格、限户型、限面积的基础上实行。这样一来,房价上涨的空间就设置了天花板,土地也别想动辄卖出天价、一会儿冒出个“地王”来。而且,由于要调整土地出让方式和程序,就不可避免会影响土地出让数量,未来一段时间地方政府的土地净收益将大为减少。

想一想吧,那些指着靠卖地来换钱的地方政府,该有多着急啊。有人开玩笑说,资金缺口太大、欠账太多的个别中小城市,倘若土地卖不出去(或者卖不出好价钱),财政可能面临“破产”。这话有点夸张,但这些地方政府官员的焦虑却是无法掩饰的。

但转念一想,我总觉得地方政府是有办法的。宏观调控也不是第一次了,去年调控风声那么紧,不是还有很多城市的房价照样疯涨嘛。也没听说哪个城市的负责人因为没控制住房价涨幅或者卖地过多而被追究责任的。

 

(文章已发于21世纪经济报道地产版“一戈看台”)

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