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袁一泓 的博客

 
 
 

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北京的实施细则为何还不出台?  

2006-08-18 10:22:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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距离529国务院37号文件(“国十五条”)两个半月了,建设部165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》也出台1月有余,可是,北京市的实施细则却总是从传闻的公布日期一推再推。转眼就到秋天了。910月据说是商品房销售的黄金季节。耽误了这个传统旺季不要紧,更重要的是它会将后面的观望期继续拉长,令市场各方主体备感煎熬。

但是,有一个奇怪的现象却是:虽然实施细则还没制定,北京市土地储备中心却已宣布将向市场推出大量土地。其中,既包括限价商品房,也包括其他商品房。商品房用地将推出17块土地,限价商品房用地则有12块。

在建设限价房方面,北京市在全国行动最快,数量最多。早在今年5月末,北京市建委就已宣布将推出6块中低价位、中小套型限价商品住房项目的用地,总土地面积约126公顷,规划建筑面积约200万平方米。7月底,又在原有6块限价地的基础上,将新增6块、154公顷限价地,规划建筑面积达72万平方米。北京市也加大了经济适用房的建设力度。目前北京已供经济适用房用地193公顷193万平方米,是全年的计划300公顷64.3%,也是去年的200%

以上数字加起来,限价房和经济适用房建筑面积达465万平方米,远远超过其他商品房的供应面积。北京市调控房地产市场,加快供应低价位、中小套型普通商品房方面,不可谓不积极。

曾经有消息说,北京制订的实施细则也比较严格,与深圳相比“有过之而无不及”,但现在看来,实施细则的难产却表明该市决策层对此是有分歧的,或者是骑虎难下的。

业内人士就北京推出大量土地的消息分析说,在北京市尚未制定和公布“国十五条”实施细则、亦即未明确90平方米70%的规定是针对区域还是项目的前提下,就宣布将向市场推出465万平方米的土地,以及其他大量商品房用地,是否意味着,北京市的实施细则将会以总量调控而非项目调控来落实90平方米70%的规定?因为,如果是像深圳市那样规定每个项目建筑面积90平方米以下的套型必须占70%以上,那么,北京市在出让土地时,就应该详细规定每个项目的套型建筑面积比例,但现在,从公开消息看,北京市在推地的招标挂牌通知中,没有看到这方面的规定。

也就是说,从北京市出让土地的动作看,该市落实“国十五条”90平方米、70%的实施细则,可能更倾向于是对总量(区域)而非项目的规定。

此外,已有朋友分析过,去年,在没有制定出中低价商品房的销售对象(收入水平、销售范围等)、销售价格、住宅标准的前提下,上海就匆忙决定推出了1000万平方米的中低价商品房(另有1000万平方米配套商品房),它与目前所说的限价商品房的性质是相近的。但后来的实践表明,其建设计划没有完成,销售情况也非常糟糕。

同样,北京没有公布“国十五条”的实施细则,也没有制定和公布限价商品房的销售对象、销售价格,工程质量和面积标准,申请、审核和销售程序,就大规模向市场推出大规模的限价商品房建设用地,有上海的前车之鉴,其市场操作前景也令人十分担忧。

 

(以上文章内容已发于中国证券报)

 

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