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袁一泓 的博客

 
 
 

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挤压投资需求 就是挤出楼市泡沫  

2007-09-28 09:52:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   前两天一位买了多套房子的朋友跟我辩白说:我买房不是投资,是保值。现在物价涨这么凶,银行利息这么低,买房是不得已的办法啊。

   我说他是带有矫情的狡辩。一个人买三套、五套房子,如果这还不算是投资,小学生也不同意。

   我认识的几个朋友,其实收入并不很高,但近几年,投资商品房,获利丰厚。尤其是去年以来,投资回报率更是惊人。

   譬如,一位朋友去年上半年在北京西城某项目以5万元订了套房,单价是每平方米1.8万元,当时这位朋友就跟我说,开发商显然没有经验,定价太低了。过了快一年之后,才通知他去办理按揭手续,首付两成。这个时候,房价已经涨到了2.4万元。如今,该楼盘的售价已超过每平方米4万元。他的首付款约40万余元,到目前已付按揭款约10万元。如果此时他以每平方米4万元将房子卖出,税前收入约为500万元。也就是说,这位朋友以50万元的投资,可以获得近10倍的税前收入(事实上是他没有出售)。

   我们都听惯了谁谁谁炒股翻几番的故事,但即使是股市牛气冲天的今天,一年之内,炒股能翻10倍的,恐怕也很鲜见吧?当然,投资商品房能有此收益的,也并不多。不过,半年之内,每平方米净赚三五千元的,则是所在多多。今年以来,个人投资商品房,回报率超过50%的,相信你身边就有这样的例子罢。

   如你所知,商品房投资回报率奇高,乃是拜房价大幅上涨之赐。北京、深圳、广州是近一年来全国大城市房价上涨最迅速的几个领头羊。据北京市统计局、国家统计局北京调查总队9月24日公布的数据,8月份北京房屋销售价格同比上涨12.1%,达到近两年涨幅的最大值,其中,新建住宅销售价格上涨幅度高达13.5%。

   从经济学的角度看,任何合法的投资都是值得鼓励的。投资是促进经济发展的主要动力之一。也因此,我们本没有理由对商品房投资说三道四。个人买房,买一套或五套,收益自得,风险自担,与卿何干?

   我们国家正处于快速发展期,投资回报率比市场经济成熟的西方国家高,是完全正常的。房地产市场的发展速度快于经济增长,商品房投资略高于社会平均投资回报率,也是正常的。但是,半年之内,投资回报率高达50%以上,这样的回报率是正常的吗?

   唔,我想说的是,投资购房回报率奇高,其实是楼市泡沫的体现。倘若现在谁还想争辩说北京深圳广州的房价没有泡沫,就跟睁着眼睛说北京的天空没有污染一样可疑。

   楼市泡沫的泛起,与投资需求的大肆滋生密切相关。如果说2002-2004年上海房价的狂飚突进,与大量江浙投资资金的推高有关,那么,近年来北京深圳广州房价的暴涨,则有相当多的普通购房者也加入了投资购房的大潮。以前我们都说国际大资本是逐利的,其实,普通个人的资本也是逐利的。对房价仍将快速上涨的预期,吸引了这些普通个人的资本进入楼市。既往的事实证明,他们的投资是正确的。

   虽然中国证监会及各证券营业机构天天高悬“股市有风险,入市须谨慎”,但仍有一批批浑不知股市涨跌曲线为何物的股民奋勇跳入股海。同样,虽然经济学家说房价有涨就会有跌,但君不知正是前赴后继的购房人尤其是投资性购房人,托起了房价的直线上涨?

   打破房价仍将快速上涨的预期,或者说,真正要稳定房价,必须挤压投资性购房需求,让投资性购房的回报率回归正常。而挤压投资需求,就是挤出楼市泡沫。主动挤出楼市泡沫,总比泡沫自行爆炸好得多。

   有什么办法?我在上一篇文章《我们将怎样调控房地产?》已经提出。我愿意在此重复一下其要点:大幅提高第二套以上住房的首付比例和按揭利率(第三四套住房甚至不予发放按揭),征收物业税,普通住房土地供应不受土地计划限制。

 

   (文章发于9月28日21世纪经济报道地产版,写于9月26日)

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