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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

我们为什么苛求万科?  

2007-11-19 18:54:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   如果没有意外,2007年万科实现400亿元的销售额,几成定局。此前三季度,万科已完成367.9亿元的销售收入。按照这种增长速度,万科在2009年实现1000亿元的销售收入,是非常可能的。

   没错,这将是中国数万家地产企业、数十家上市地产公司中,第一个率先抵达1000亿高门槛的公司。

  显然,万科正步入新一轮的加速扩张期。无须繁复的逻辑推导,万科要提前实现1000亿的目标(原规划是到2011年),当然就不能靠常规的发展模式,而必须进行大规模的融资,然后实施一系列的股权并购。当年,万科并购南都地产、北京朝开是如此,今年并购地杰国际城亦是如此。

  当然,通过公开出让渠道拿地,万科也未能免俗。而既然是公开竞争,很多情况又是价高者得,所以,万科的以下行动,便是顺理成章的事了:

  7月12日,万科以26.8亿元的价格取得了广东东莞塘厦大坪村35万多平方米的土地,并以15243元/平方米的楼面地价成为广东省新“地王”。这个楼面地价远远地超过了附近的现有商品房售价,直追隔壁的深圳房价。

  9月11日,万科以27.2亿元竞得福州晋安区福飞北路东侧、南平路北侧地块,土地面积16.7万平米,楼面价超过7096元/平方米,缔造了福州新“地王”。该区域的现有商品房售价约6000余元,地块成交后,附近项目连夜涨价,甚至每平方米加价1000元。当地开发商说,万科这个项目售价肯定要超过每平方米1万元,直线拉高区域均价数千元。

  10月25日,万科以17亿元拿下北京朝阳区西大望路27号住宅及配套服务设施用地,其成交价为招标底价的2.2倍。连潘石屹也说,这块地的价太高了。

  高价拿地,创造地王记录的,非唯万科一家,为何要拿万科说事?嗯,想来是因为,万科是地产界的翘楚,中小地产企业的榜样,万科的一举一动都被人们盯得紧紧的,何况高价拿地、制造地王这种不乏轰动的大事。因为,事实正是,每高价拍一次地,周边房价就大涨一轮,这已成为近年来地产界的普遍规律。结论是:高地价迅速拉升了房价(反过来也成立),万科是助推当地房价上涨的企业之一。

  可是,万科也会感到冤枉。它会说:我也不想以26.8亿元来加冕广东的新地王,不想以27.2亿元来创造福州地王,我还希望成交价是20亿甚至15亿元,但当地政府同意吗?其他竞争企业答应吗?

  万科董事长王石说,不囤地、不捂盘。可是,舆论仍汹汹。举例说,三季度,万科新增土地储备268.6万平方米;今年以来,万科新增土地储备项目976万平方米。这还不算是囤地吗?万科会说:这是为了实施公司战略扩张而必须进行的土地储备,而不是囤地。

  然而,舆论还是不想放过万科。譬如,王石说,房地产资源向上市公司适当集中有利于保护购房者利益;王石又说,中国房地产行业不是过于集中,而是过度分散,全国现在有将近6万家房地产企业,万科目前的市场占有率只有1.4%左右。

  如果日本、美国和香港地区的房地产集中度或者说垄断度来参考,我国地产商的集中度确实太低了。但中国的国情恐怕迥乎不同。购房者担心的是,全国前5名房地产企业的市场占有率还不足5%,房价已经涨得如此吓人,倘若他们的市场占有率上升到10%甚至20%、30%,房价是不是会涨到天上去?因为,可怜的购房者,在房价面前,没有丝毫的话语权。当然,万科会问:市场占有率与房价有必然联系吗?

  想来都是些废话。我们无论苛求也好,羡慕也好,万科不会因此停下自己大规模跳跃式发展的脚步,万科的1000亿是挡不住的。也因此,股权并购也好,高价拿地也好,推高当地房价也好,奈万科何?

 

  (文章发于11月18日21世纪经济报道地产版)

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