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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

这就是买房应付的代价  

2008-02-28 22:31:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   此轮房地产宏观调控,万科是率先在全国范围内降价的第一家著名地产商。2007年底、2008年初,在深圳、广州、杭州、武汉、上海、北京,还有成都,万科新开楼盘(含在售项目后期)以低价开盘或明示折扣的方式,降幅达15%-30%。

   很显然,这是一次有着明确理念指导的企业行为,而不是通常所见的个别项目促销行为。其发韧动机,最近可溯至万科理念的核心人物王石的言论,譬如“房价拐点论”(虽有被误读之嫌)、“三四年内别买房论”、“30岁之前租房论”等。如果我的理解没有错,在万科看来,第一,这次房地产调控远比以前的调控力度大、程度深、影响广;第二,楼市观望期相对较长,超过半年;第三,2008年房价涨幅将远远低于2007年,总体涨幅回归理性,部分区域甚至可能出现下跌;第四,主动降价,可尽快回笼资金,加快资金周转率;第五,作为业内老大,此举可在政府面前树立配合宏观调控的良好形象。

   成都万科魅力之城就是万科实施整体降价策略的落地项目之一。

   我必须向成都万科魅力之城的部分业主表示同情。这些业主,买房最短的不过十几天,时间长的也不到两个月,而魅力之城的销售价格从此前的均价每平方米5700元,降至4400元,总价从50万元跌至40万元,房屋价值缩水20%,焉能不心疼?

   然而,这就是买房应付的代价。在国家统计局的CPI统计体系里,房租被纳入计算,房价却未算,因为买房不是消费,而是一种投资(顺便说一句,如果房价计入CPI,那么全年的CPI涨幅就不止是6.5%,而至少是百分之十几了)。如你所知,投资是有风险的。股市有大涨也有大跌,房价也不会只涨不跌。买房的风险,就包括房价下跌。借用蔡敏在春晚小品《梦幻家园》里的话:为什么呢?为什么呢?因为,这就是市场规律。

   成都万科魅力之城的部分业主想要求万科补偿因房价下跌造成的损失(补偿差价)。虽然他们的心情可以理解,但除非万科在购房合同里有此良善条款(如“他日若房价下跌,则由卖方补偿差价”云云),否则,这种要求是难以获得支持的。如果“降价则补偿”的理由成立,则1998年后的香港,1991年后的东京,99%以上的地产商早就跳楼或倒闭了。死得更快的是汽车制造商及其销售商,因为汽车一般都是不断在降价。房价从均5700元跌到4400元,业主要求卖方补偿差价,但如果房价从5700元涨到8000元,业主会不会或者说应不应该给卖方分成呢?

  我无意为卖方辩护,但万科其实也是降价的利益受损者之一。按照“降价则补偿”的逻辑,由于降价导致的利益流失,是不是也要给万科补偿?当然,人们会说,这是什么混蛋逻辑?万科是咎由自取,或者叫活该,谁让它自己主动降价呢。何况,即使降价30%,它还是有利润的。这且不说。

   由于房价下跌,业主向开发商索赔,成都万科魅力之城不是第一家,两年多以前在上海就曾出现过同类案例。业主索赔未成,向法院起诉要求退房,获得支持。成都万科魅力之城的业主也可以沿用这一判例,向法院起诉,要求退房。不过,法院也很可能会判决业主赔偿开发商总房款的3%。这就是买房的风险----退房应付的代价。并非不可能的是,打官司是需要时间的,如果开庭的时候,房价又从4400元涨到了6000元甚至更高,业主就会比较尴尬:这官司还打不打呢?

  正如小品《梦幻家园》所显示的,开发商在全国人民心目的形象似乎总是不太善良。为什么呢?为什么呢?因为他们总是挖好一个又一个的暗坑,等着购房者跳进去。所以,许多人要选择品牌开发商,如万科。可是,品牌开发商也不是万能的,正如Prada、Gucci也会有因库存而打折的时候,万科也免不了会降价,正如它也会临时涨价一样。万科再著名也是商家啊。

   市场从来都是双面的。没买房的人,等待或希望房价下跌,但有可能要付出观望的代价,因为房价或许就在观望中悄然上涨;已经买房的人,却希望房价上涨,事实也是,过去多年,房价一直是在上涨。

   房地产市场需要来一次以平稳下跌为标志的调整。多年来,尤其是2006、2007年的这种疯涨是不正常的。楼市的调整,教育的不仅仅是开发商,还有我们购房者自己。由此出发,远不止是房地产业,感性之外,我们对市场经济规律的理性认知又有多少?

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