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袁一泓 的博客

 
 
 

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谁比万科更聪明?  

2008-05-08 23:24:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   上周我写了篇文章,《地产商们,别死扛了》,有朋友昨天跟我讲:好像地产商没听你的动员嘛,北京的房价还是没降。

   五一假期,北京还是有些楼盘打折了的,有的折扣还不小。但是,与人民的期望和要求还有很大的距离。看来,地产商们仍准备扛下去。

   我想说的是,还有哪个地产商比万科更聪明?

   去年底开始万科在其全国范围内的新开楼盘降价,最高幅度达30%,甚至还引发了个别万科楼盘的老业主要求万科补偿差价的举动。万科的行为,在我看来,是收获了丰厚回报的。今年一季度,万科销售额达101亿元;刚刚过去的4月份,万科销售额为43亿元。

   我们的记者调查了一季度上市地产公司的业绩,万科的销售额远远将其他公司甩在了后面,甚至是单个知名地产公司的数倍。在各地楼市被浓郁的观望情绪笼罩的这半年,万科能在4个月内销售144亿元,其降价策略可能是起了最关键的作用。这也是万科加大资金周转率的重要表现。

   如你所知,许多地产商备受资金困扰之苦。144亿的现金流,可以做多少事啊。可以支付迫在眉捷的土地款,可以偿还再三催要的银行贷款,更重要的是,可以买地。如今,大量土地流拍或以起拍价成交,正是购地的好时机。当同行们死死捂住那些卖不出去的存货(房子),期待市场的所谓回暖时,半年时间过去了,而万科的144亿元资金或许已经开始另一轮周转了——我想,万科如果没有太大的土地和债务压力,想必它正在筹谋新的买地计划和并购计划,而且酝酿新的企业并购的可能性极大。

   万科成为行业老大,并不是偶然的。万科及其掌门人王石的前瞻性眼光和坚决的执行力,是无数企业不能望其项背的(这并不是说万科不会犯错误)。万科降价绝不是它想还利于民,而更多是从市场现状和企业战略战术出发。事实证明,万科的降价策略比之被动的顽固坚守,是一种更为明智的选择。

   然而,那些地产商还是选择观望,选择死扛,选择与人民群众的博弈,期待着某一天从不安的梦里醒来,房价突然上涨。但我想说的是,从目前市场情况观察,至少短时期内,这些地产商可能要失望了。

   从过往的半年时间看,这次的观望时期已经是最近5年来持续时间最长的。原本很多业内人士和地产商都期望,5月份将决定此次观望期的走向。显然,这并非取决于地产商的意愿,而是购房者的意愿。我们京沪深穗的记者采访表明,所谓的五一黄金销售期,已经风光不再。5月份未来的时间,地产商能力挽狂澜吗?至少我现在还没有看到这个曙光。

   我想表达的另一个猜想是,5月份,如果地产商仍然拒绝降价,观望期必将拉长。未来的观望期还有多长,没有人能准确预测,但可以肯定的是,地产商不会是观望的受益者。相反,将有地产商为之付出昂贵的代价。

   2004-2005年的房地产宏观调控,顺驰付出了惨重的代价,控股股东易手,纠纷至今未能厘清。此轮2007-2008年的房地产宏观调控,会不会有“另一个顺驰”轰然倒下?当然,昔日顺驰的遭遇,并非主要是由于它不肯降价所致,但今天“另一个顺驰”,如果它也有资金链的问题,那么,尽早降价处置存货,或割肉疗疮出让股权,或许是避祸的最优选择之一。

   (文章发于5月9日21世纪经济报道地产版一戈看台)

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