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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

编辑部里的争吵  

2008-07-07 09:01:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   上周日(6月29日)深夜参加博鳌·21世纪房地产论坛回来,凌晨又熬夜看了欧洲杯决赛,晕晕乎乎地去开周一的选题会。刚开口要跟编辑部同仁通报会议情况,几个同事几乎同时发问。

   编辑甲:大佬们怎么说?

   编辑乙:房价会大跌么?

   编辑丙:……

   我回答:比较一致的看法是,这一轮房地产市场的调整期要两三年。明年可能是最危险的一年,主要是来自经济的不确定性,以及高通胀的到来。有经济学家说,2009年的通胀可能会到两位数。

   编辑乙:房价最好是下跌一半。

   编辑丙:北京房价最好是跌到1万元以内,跌回2004、2005年。

   我说(冲着编辑乙):你知道房价跌一半意味着什么吗?现在很多老百姓是在2006、2007年买的房,那时大多是三成首付,如果房价下跌一半,他们就成了负资产。(转向编辑甲)你知道房价跌回2004、2005年意味着什么吗?意味着经济危机,因为只有发生经济危机才可能出现如此凶狠的房价大跌,而经济危机同时意味着大批失业、裁员和降薪,如果成了负资产,付不起月供,到了银行手里就是一大笔不良资产。

   编辑乙:很好啊,银行可以把房子收回去拍卖啊。

   我说:你知不知道,四大资产管理公司手里的不良资产,很多是以2折、3折的价格卖掉的?难道你要让银行再巨亏一次?

   我来不及给这句话加一个背景:1992-1993年的海南房地产热,留下的房地产不良资产,差不多用了10年的时间才基本处理完,而那还只是经济总量很薄弱的海南一个省的房地产不良资产。

   会后,编辑丙很激愤地问我:股市不止腰斩一半,没有发生经济危机,凭什么说房价下跌一半就会发生经济危机?

   相信很多朋友要这么问。这个问题很难一下说清楚。简单说来,股市资金已经斩断了与银行的直接联系(即不是由银行直接拿钱去买股票),而房地产的资金却有60%是来自于银行。房价跌去一半,银行还能独善其身么?金融出了问题,经济也就垮了。在任何国家,经济危机受损最大的都是工薪阶层。

   有一个例子,美国去年的房价下跌尚不及10%,就爆发了波澜壮阔的次贷危机。很难想像,在房地产与金融联系如此紧密的情况下,我国房价整体下跌50%是什么情景。此处说明一下,我们讨论的房价,是指整体房价,而不是个别楼盘、部分区域,因为我们已听说一些楼盘打折到了8折甚至7.5折。

   总结一下我想表达的意思:如果发生金融危机或经济危机,房价下跌一半以上,不仅可能,而且是必然;即使没有以上可能,此轮房地产的调整期也会有两三年。调整是什么意思?就是房价滞涨或下跌,成交缓慢。

   然而,目前这样的房价滞涨、成交下降局面,已经让地产商恐慌不已了。成交下降,不是下降百分之几,百分之十几,而是剧降百分之四十、五十。北京有个楼盘,去年一个月可以卖100多套,今年初降到了10多套,现在只能卖几套。北京另一个新开的高档楼盘,约100户认购,最终签订合同的只有1户。楼盘成交量还呈继续下降的趋势,有些楼盘成交量只有去年的10%、20%。

   可怕的是,观望呈蔓延之势。这已不是一个城市一个区域的现象,而是全国性的现象。从北京、上海、深圳、广州等一线城市向二三线城市扩展,连原本销售尚好的三四线城市,也受到了影响。

   一位地产界资深人士对我说,如今的楼市观望情况以及它导致的成交下降态势,是在地产江湖厮混10多年的他从来没遇到过的。

   或许这就是一种正常的调整,然后向地产的常态回归。正如出席博鳌"21房地产论坛的多位地产商所说,2006-2007年那种暴涨,是一种非常态,可是很多地产同行把它当成了常态,甚至梦想2008年恢复这种非常态。倘若说存在某种心理预期的调整,地产商首先必须调整自己的心理预期。地产界必须适应这种变局。

   宏观经济或许也将迎来一次调整。陶冬说:此前10年,中国经济高增长、低通胀,人们以为这是一种常态,其实这是一种非常态,高增长必然带来高通胀。如果2009年通胀出现两位数,经济呈现高增长、高通胀的情况,正是一种常态。当然,假如出现的是经济滞胀而通胀高企,形势就严峻得多。80后的年轻人,是第一次面对这种前所未有的宏观变局情况,但也必须适应。也许只有走过困境才算得上真正的长大。

 

    (文章发于2008年7月7日21世纪经济报道地产版一戈看台)

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