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袁一泓 的博客

 
 
 

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需求不是消失而是隐藏了  

2008-07-20 23:11:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   请原谅,容我先摘抄别人一段话。且声明一下,文章有点儿弯弯绕。

   欧洲政策研究中心主任丹尼尔.格劳斯(DanielGros)认为,是“中国泡沫”在催生创纪录的油价。中国对目前油价的影响,不是因为中国目前的需求高(中国现在的原油消费量不到世界总消费量的10%),而是因为,人们预计中国未来需求将大幅上升,这助长了油价上涨的预期,从而导致主要产油国放慢了目前的开采速度。在这种情况下,就不难理解为何石油供应没有对高油价作出反应了。理性的产油国不过是在等待未来更高的价格。

   套用这段话,2006、2007年房价为什么暴涨?是因为人们预计未来房价还将大幅上升,当时很多人担心“现在再不买的话,以后就更买不起了”。在这种恐慌性的心理预期作用下,未来的需求转化为现实的需求,催生购买行为,房价加速上涨。

   再套用这段话,为什么2008年房价在下跌,成交量急剧萎缩?是因为人们预计未来房价还将继续下跌,他们不过是在等待未来更低的价格。在这种观望的心理预期作用下,现实的需求转化为未来的需求,交易清淡,迫于资金压力的地产商被迫打折或降价。

   没错,未来需求决定油价。但是,如你所知,丹尼尔.格劳斯过分夸大了中国需求对油价的决定性影响。另一个决定性影响,是美国需求对油价的影响。所以,当美国经济增长减缓的消息和中国经济增长减缓的消息,差不多同时发出时,油价应声而跌,而且跌得很惨,创下近17年来最大跌幅。有专家说,油价年内将到达200美元的预测,恐有危言耸听之虞,而150美元或是阶段性高点。不过,斯蒂芬"李柏和格伦"斯特拉西在《即将来临的经济崩溃》几乎预测对了:油价将会达到一个令人痛苦的高度,对整个世界的经济造成威胁。

   绕个弯回来,我想说的是,是未来需求最终决定房价,而需求又受到心理预期的很大影响,如果不是决定性影响的话。顺便说一句,能不能将上面的两句话(“需求最终决定房价,而需求又受到心理预期的很大影响”)掐去中间,变成“心理预期最终决定房价”呢?不能。因为,如果是这样,那么,人们预期房价下降50%房价就下跌50%,预期暴跌80%就暴跌80%,这种心理逻辑岂非荒唐?

   造成目前楼市观望态势的这种心理预期,是一种消费心理(预期)。影响住房消费心理的因素,包括宏观经济的不乐观(景气下行)、通胀的上涨(周期上行),以及首付的提高、房贷利率的上调等。这些因素,据专家说,短时期内不太可能发生变化,短则一年,长则两三年。从这个意义上说,以观望为代表的住房消费心理可能还将持续一年以上,除非以上因素发生改变或有新的外来因素的闯入。

   哪些因素的变化,会使住房消费心理发生变化?譬如说,宏观经济只是略微下滑,而非像预期的那么糟糕,假设——只是假设——我国经济今年增长9.9%,明年增长9.5%-9.8%,同时,通胀今年只有6.5%,明年只达6.8%而非10%以上(以上数字纯粹是本人瞎掰,若有雷同纯属巧合),可能专家们会认为,这反而令中国经济更健康了,而不是更糟糕了。再譬如,为了稳定经济增长中的消费,国家可能出台支持90平方米以下普通住房的消费信贷和税收政策,假设——只是假设——对这类住房首付只需一至二成,利率只是现行利率的80%,转让取消营业税等。这样一来,消费心理当然要发生变化,并直接作用于需求。

   可是,有朋友说,不管这些因素发生什么变化,我仍然预期房价要下跌50%,就是要继续观望,坚持不买房,你能拿我怎么着?

   不买房,谁也不能拿我们怎么着。何况,现在的房价确实太高,确实有调整的必要。但是,我反对发起所谓不买房运动,反对拿房价涨跌打赌,反对针对房价的任何民粹主义行为。

   还有人问:支撑前几年房价大涨的需求到哪里去了?这些需求不是消失了,而是隐藏了。投资性需求是躲到没人知道的地方去了,但随时都可能再冒出来。部分非即时性的自住性需求,延后,变成未来需求了。我想提醒的是,我国的股市和楼市外围,都有实力强大的游资在晃悠。譬如,我一个朋友,最近帮着某家知名民营集团老板购买了数亿元的房产,均是一次性支付。而潘石屹本周刚开售的三里屯项目,散户居然还要排队。日益扩大的贫富(收入)差距,从来就是拉动房价上涨的主要动力之一,这些富裕的游资(你也可以称之为热钱)哪一天突然回身杀进楼市,我还是挺担心。(原文发于21世纪经济报道网站专栏www.21cbh.com

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