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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

若都学南京 房价就降了  

2008-08-02 22:22:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   好几个朋友让我预测奥运后房价的走势。这实在是太困难的事情。我猜测,很多朋友其实是想知道:奥运后,房价会不会大降?

   正巧,看到了所谓南京万科“价格门事件”的报道。预测结论有了:倘若全国各城市现在立即行动起来,都学习南京市(具体来说是南京市物价局)的做法,那么,奥运之后的房价必会应声而落,即使不大跌,至少涨是涨不起来的。

   如果您了解南京万科“价格门事件”的由来,可跳过本段不读。2007年5月,南京市物价局宣布对商品房价格实行政府指导价,并执行“一房一价”政策。“政府指导价”是指,商品房作价办法的基准价格(元/平方米)=成本+利润+税金。其中,对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算;普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”;普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。“一房一价”是指,开发商必须“明码标价”,公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。根据上述规定,南京市物价局对万科光明城市三期10幢楼核准的住宅商品房基准价格为7360元/平方米,算上5%的上浮幅度,10幢楼整体平均价格不得超过7728元/平方米。但据业主测算,该项目三期前8幢的平均价格已经高达8450元/平方米。南京市物价局今年7月认定南京万科构成价格欺诈。若该局据此进行处理,万科可能会受到高达8760万元退房款的处罚;或者,万科对2幢“楼王”以3900元/平方米销售,以摊薄房价。据说,南京很多开发商规避以上规定的做法是:把全部房子转到一家中间的公司,再卖给购房者。而万科南京没有这么做,撞在了枪口上。又因为是著名地产商,所以,全国关注。7月25日,万科董事长王石专赴南京进行调查、处理。但目前尚未有结果。

   如您所知,这个事件的根本原因是南京市对商品房实行价格管制。南京市物价局负责人援引价格法的规定:“与国家经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格可以实行政府指导价”,而江苏省在1998年就将普通商品住房列入了政府指导价格商品的目录,因此,他认为南京的做法是符合法规的。

   先引用别人的几个疑问。第一,有消费者问,为什么南京迟至2007年才对商品房实行以政府指导价为核心的价格管制?第二,有人问,既然是对“与国家经济发展和人民生活关系重大”的商品实行政府指导价,为什么只设上限,不设下限,即为什么不限定最低价?因为房价不可能只涨不跌。第三,有开发商说,物价局规定的楼盘利润率是8%,而地税局一直是以20%的利润率向开发企业的楼盘预征税收,税务局与物价局的做法是不是自相矛盾?第四,商品房作为“与国家经济发展和人民生活关系重大”的商品,南京市物价局没有进行价格听证就发布价格管制文件,是否有程序不科学之嫌(也有人称之为程序违法)?

   这且不提。南京市物价局的规定,管住了房价吗?好像没有。2007年南京商品房价格涨幅同比仍旧远远超过了10%。这一点,南京市民最有发言权。

   自国家推行住房商品化以来,商品房价格一直是实行市场定价,廉租房是实行政府定价,经济适用房、限价房是实行政府指导价。商品房当然是“与国家经济发展和人民生活关系重大”的商品,但我个人想知道的是,既然如此,为什么全国600多个城市,只有南京明确对商品房实行价格管制?   

   全国其他城市,如果像南京市物价局这样,或者更早,譬如,早在1998年住房市场化伊始就对商品房实行价格管制,那么,房价哪里会涨得如此凶猛、如此之高?如果所有城市都这么做了,北京三环内的商品房均价今天或许还只有每平方米5000元,上海内环的房价也许只有每平方米5500元。倘如是,则几乎所有白领青年都早已住上宽敞的大房子,而不是像现在这样望着房价叹气。

   莫非,除了南京,其他城市都不知道商品房是“与国家经济发展和人民生活关系重大”的商品?恐怕我们不能这么说,否则就是认为其他城市的智商没有南京高。那为什么其他城市不对商品房实行价格管制呢?我们无法对这些城市一一进行调查,但我想,恐怕这些城市都认为,廉租房、经济适用房和限价房之外的商品房,理应实行市场化定价,或者对商品房市场化定价的做法是默认的。

   这么说,难道我们认为目前的高房价是合理的,地方政府应该对房价暴涨听之任之?不,不,不。我愿意再次引用伦敦经济学院经济学教授梅格纳德·德赛《马克思的复仇》的一句话:政府的主要工作是主持正义——防止人们受到伤害,防止他们的财产受到不法侵犯。目前的房价肯定是过高,影响或者说“伤害”了居民的居住安全,这一点已成共识;政府部门尤其是货币政策部门对包括房价在内的资产价格进行政策干预,是必要的。譬如,提高首付成数,提高贷款利率等。再譬如,美国“两房”出了大问题,美国国会和政府也要拯救。

  但请注意,我说的是政策干预,而不是具体的价格管制。对于房地产市场中市场属性的商品房,我想,绝大多数城市的共识是,它的价格形成应该交给市场,而不是由政府来具体管制。但政府在解决居民住房问题上并非无所作为,而是大有作为。譬如,为什么大家都一致认为,建立住房保障体系是住房和房地产业继1998年实行住房商品化以来的最大进步?因为以低收入家庭为核心的住房保障,是政府的重要职责(份内的事)。限价商品房的推出,很多专家也是支持的。如果像北京市这样,每年建设1000万平方米、占总量四成的廉租房、经济适用房和限价房,坚持几年,房价不降才怪呢。

   我还想再次引用梅格纳德·德赛的另一句话:“商业时代突然出现在历史舞台上,彻底推翻了旧的制度安排”,但是,“今天仍然有许多人,像在斯密时代一样,崇拜这个旧的体制”。包括商品房价格管制在内,对价格实行直接管制的做法,恐怕就属于对“旧的制度安排”、“旧的体制”的崇拜性迷恋,其对现有新体制、对市场的伤害,并不比高房价带给我们的伤害轻。但遗憾的是,并非所有人都认识到这一点,因为价格管制仍大行其道,赞声一片。

   顺便提一句,对房价实行严格管制最彻底的做法,就是政府对所有商品房统一定价,然后按计划、按年龄、按职级,各单位职工排队买房。不过,如此一来,大多数人能在45岁之前能住上新房就不错了。

   没错,或许您注意到了,去年6月7日我写过一篇类似的文章,甚至标题都有所重复(见http://blog.sina.com.cn/s/blog_4758d4f90100091p.html)。能够理解我写这篇文章本意的朋友,当亦能理解我有所重复的初衷。

 

   (文章同时刊于8月1日21世纪经济报道网站www.21cbh.com李一戈专栏)

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