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袁一泓 的博客

 
 
 

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观望时期的住房品质  

2008-09-05 13:09:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   前不久,跟一位国际著名投行的中国高管聊起内地的地产商和它们的产品,我们掰着指头一家一家数,有的公司产品不错但老板独裁,有的公司治理不错但产品一般。很遗憾,企业治理和产品(生产的房屋)我们俩都认为是优秀的,好像只数到了3家,反正不超过5家。所你所知,咱们国家号称有房地产企业3万多家。

   这位朋友曾陪北京某地产商去香港中环边上选购写字楼,地产商感叹说:香港老板真舍得,光建筑成本每平方米就超过6000块。他私下里说:自己开发的房子,每平方米的建筑成本只有1000多块。

   有朋友听了,可能会评论说:香港的房子多少钱一平方米,北京的房子又是多少钱一平方米。朋友您错了,在我们的很多城市,售价并不代表房子的品质。假如2007年的楼市盛况持续到今年,北京的房子能卖到每平方米8万块,地产商绝不会只卖6万块,而它的建筑成本也还是1000多块。

1998年下半年国家决定停止住房实物分配、实行住房商品化,那个时候我还算年轻,因此也有些乐观,就欢欣鼓舞地写道:住房的品质时代到了。理由很简单,消费者个人用自己的血汗钱去买房,地产商建的房子如果品质不好,就卖不出去。

   我错了。不仅1998年、1999年搭福利分房末班车,房子像卖大白菜,而且,此后多年,北京房地产市场就没真正坏过,而且是越调控涨得越凶,卖得越快。这种境况,哪个地产商会去思考规划设计、环境配套、建筑质量等事关房子品质的问题?傻子才会呢。

   就这样,中国楼市一路狂奔了10年。到2008年,终于迎来了观望,而且据说是近10年持续时间最长的一次观望。

   地产商们最关心的是,观望的时间究竟会有多长?很多业内专家认为,从现在来看,如果没有所谓的地产救市政策出台,明年年中以前很难呈现“回暖”态势,即成交量止跌回升,停止打折,售价开始试探性上涨。也就是说,观望周期有可能持续近一年。而冯仑早已预测:2008年全年和2009年上半年,楼市都会是无人喝彩,整个市场相对冷淡,到2009年下半年才会趋于稳定,进入快速发展。

   绕了一小圈,让我们回到开头。房子卖不出去的观望时期,地产商会思考怎么提高房子品质的问题么?难。

   刚才说中国楼市一路狂奔了10年,其实有些夸张。深圳、广州在2005年之前,有过几年十分平淡的时期。北京2001、2002年那会儿,房子虽说不愁卖,但地产商想涨个100元、200块,也仍然要想好些个理由,不像2006、2007年,想涨多少就涨多少,哪有什么理由,爱买不买吧您。那些年也有房子积压卖不出去或10平方米卖五六年。但又有几个地产商,反思,要把房子品质提高?后来证明他们是对的:前两年,不管是是老虎狮子还是小猫小狗,连积压5年的建筑垃圾都被抢光了,还提什么品质?扯淡。

   就算冯主席猜对了,这轮楼市调控有24个月的观望期,那么,绝大多数地产商也是会选择咬牙挺住。观望又不是大跌,房子卖得慢一点,不涨价而已,只要经济不崩溃,企业死不了的。实在挺不住的可以选择降价,赌上市未成的像恒大,75折,资金压力大的像万科,虚头八脑地降价15%-20%,更不济的至多是拱手割让公司或项目股权。

   有哪个地产商会想并且去做:观望时期正是提升产品品质、完善企业治理的好时机?有的话,请告诉我们。

   但悲观如我,也还是奢望:未来10年,哪怕再增加5家能做出好产品的优秀地产商?

   因为,我总是想,中国楼市的路还很长,再用二三十年的时间,制造出10家产品和企业皆优的地产商,或许还是可能的。

 

   (文章见9月5日21世纪经济报道地产版一戈看台)

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