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袁一泓 的博客

 
 
 

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现在“救市”为时过早  

2008-10-20 00:06:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据说建设部草拟、多个部委参与制定的为现行房地产政策松绑的方案,已经上报到国务院,可能很快下发。民间称之为房地产救市方案。

据新华社报道,10月17日召开的国务院常务会议提出,要加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。似乎透露了这方面的信息,文件出台或是指日可待。

人们猜测的所谓救市方案内容,与此前一些专家呼吁救市的内容大致相仿:无非是放松第二套房贷限制、降低第一套房贷利率、降低购房契税、取消商品房转让的年限规定及营业税、放宽房地产融资限制等。

此前,西安、南京、杭州的地方救市,已经先行。只是,有些房地产政策的松绑只有中央政府部门才能做到,譬如利率和契税的调整。

房地产的救市方案,并不出乎我的意料。事实上,我在此前的专栏和博客里多次坚持相同的观点:房价应该调整,但不会也不允许暴跌;如果房价暴跌,成交量过度低迷,到达地量水平,则国家一定会救市。这绝不仅仅是房地产行业自身的原因,甚至不完全是经济的原因。此话不宜展开阐述。

但是,2008年10月,也就是此轮房地产调整刚好一年之后,中央政府部门层面就调整现有的房地产政策,或曰为房地产政策松绑,或曰为房地产救市,为时过早。

没错,全国性的楼市观望,造成了商品房交易量连续数月负增长,房地产投资下滑,新开工面积负增长,房价由暗折暗降转为明折暗降,尤以深圳、广州、上海、北京等一线城市为甚。部分地产商出现资金链断裂的危机。

地方政府急不可耐地出台救市政策,主要是因为楼市的低迷影响了土地的出让,致使许多以土地财政为依靠的城市,财政收入陷入了入不敷出的尴尬境地。

中央政府部门的救市,主要是出于GDP的考虑。因为房地产市场的调整,影响到了上下游数十个产业,从投资和消费两个层面对经济增长形成“负拉动”效应。我国经济正处于下滑通道之中,从当前国际国内金融和经济环境出发,为了不使其下滑速度过快,就必须立即找到起支撑作用的产业(经济增长点),以拉动内需尤其是消费需求,带动经济增长。房地产业是当然之选。

但我为什么说中央政府部门现在出台救市政策,为时过早?第一,到目前为止,房地产市场的调整,是正常的调整,远未出现像股市那样的过度调整。第二,有屈从于地方利益压力之嫌,顽守土地财政,实不利于地方经济结构调整。第三,房价泡沫仍未完成挤出效应。第四,成交量存在过度低迷的现象,但这并非受房地产市场调整单一因素的影响,而是与整个金融和经济景气度的下行、购房者不确定的心理预期有很大关系。第五,地产商虽然叫苦连天,但仍在可承受范围。前两年获取暴利的多数地产商甚至可以再经受未来一至两年的调整;部分在2006、2007年拿地的地产商(尤其是少数赌2008年上市未成的地产商),最为痛苦,但这是在市场化环境下投资经营应有的代价。我们总不能说2006-2007年那样的楼市才是正常的吧?

以房价为例。专家普遍认为,2007年10月之前的房价,北京、上海、广州平均被高估约20%-30%,深圳被高估30%以上。而一年来的调整,深圳、广州下调幅度较大(它们的泡沫度也稍大),但北京房价平均只下调了约10%-15%,还有5%-10%的调整空间。还需要一段时间的调整才可以消减余下的泡沫。这段时间大概需要多长?我个人估计,还需要5-6个月。

从确保经济增长乃至于非经济增长的角度考虑,中央政府部门层面为房地产政策松绑,是可以理解的。但是,时间应该延后5-6个月。也就是说,到2009年全国“两会”召开以后的4月份,再出台对现行房地产政策进行调整的文件,是适宜的。

如果现在就立即出台救市政策,会怎么样?未消减的泡沫再度被吹大,潜在的风险再度被成倍放大,房价报复性反弹,这将给未来的房地产市场和金融、经济埋下更多更大的危机,以后解决和消除这些风险和危机,需要付出比现在长得多的时间、大得多的财力。而本来可望借此次楼市调整实现购房梦想的普通工薪阶层,美好愿望将不得不无限期延后。

顺便提一句,倘若非得立即出台救市政策,个人的紧急建议是:第一套住房和第二套住房的首付均不得低于二成,包括经济适用住房在内,都要坚决杜绝零首付;第一套住房的按揭利率可以大幅降低,但每月还款额绝对不得高于购房者家庭收入的50%(最好是40%)。此为美国次贷危机诱因之鉴。

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