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袁一泓 的博客

 
 
 

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假如奥巴马救美国楼市  

2008-11-07 09:51:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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周一开选题会的时候,有同事给巴拉克·奥巴马提了个建议:假如新任美国总统要救楼市的话,可以考虑借鉴中国某些城市早年的购房入市政策。买美国房子,给绿卡。周一美国大选结果还没出来,但大家都认为毫无悬念。果然是奥巴马。

同事这么建议,是因为美国金融危机就是从房价下跌引发的,而据说至今还有400万美国人陷于房屋抵押权无法按期赎回的危险。但现在美国政府最着急拯救的是金融,是银行,还没来得及腾出手来救楼市。

美国绿卡当然是有吸引力的,购房入户政策若执行,包括中国在内的大批富人将会更加容易地移居美利坚。但是,这种救市的负面效应也不小。这就存在一个短期与长期利益的关系。从短期来看,购房给绿卡,肯定能聚集全世界的大批资金,瞬间将美国楼市托起来。但是,且不说救了楼市就能救美国金融和美国经济的逻辑是否成立,从长期来看,购房入户带来的大量外来人口,其就业、教育、医疗和其他社会保障等问题,将会令城市下令头疼不已。对美国这样一个社会福利程度较高的国家来说,显然不是小问题。

我想,这也就是为什么上海市此次出台14条救市政策,没有沿用10年前的购房入户(蓝印户口)政策的主要原因吧。对于上海和北京这类特大型城市,如何控制人口增长过快,一直是件痛苦而棘手的事情。北京还差几十万人就到达2020年的人口目标,它就更是只字不敢提购房入户了。

购房入户存在短期与长期的利益关系,往大的方面说,政府救楼市也存在这么一种关系。我曾经说过,我国房价仍未调整到位,现在并非救楼市的最合适时机,但是,保(经济)增长需要房地产,那么,房地产就当仁不让了。再重复一次,这不单纯是房地产的问题,也不单纯是经济的问题。所以,我理解中央政府部门此时出手救市的苦衷。

其实最着急的还是地方政府。谁都知道,很多城市,不仅仅是中西部地区的城市,土地收入是地方财政收入的重要来源。21世纪经济报道的记者去浙江绍兴调查的结果,绍兴这样的经济还算发达的城市,直接和间接的土地收入也占财政收入的约60%。楼市不振,土地卖不出去,市长当然着急。所以,出台地方救市政策也最积极。

我们都知道依赖房地产市场的“土地财政模式”的巨大弊端。但是,地方政府是有任期的,每届政府都有政绩要求,GDP仍是最重要的考核指标,而房地产又是公认的拉动GDP增长的支柱产业。市长会问:我也知道这种单一的发展模式从长远来看弊端丛丛,但你告诉我,我这几年(GDP)应该怎么办?回答是:转变经济增长模式,改善经济结构。但这岂是轻易可以做到的?把70年权属的土地卖了,可以做多少事情啊。这当然也比改变经济增长模式容易得多。

至于摆脱对房地产的依赖性,转变经济增长模式,这是一个无比艰巨无比漫长的改革,经济学家都讨论多少遍也没多大效应,我们就更说不清楚了,打住。

(文章发于11月7日21世纪经济报道地产版一戈看台)

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