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袁一泓 的博客

 
 
 

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难以置信的“结束”  

2009-06-22 09:44:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在一周前的博鳌·21世纪房地产论坛上,华远集团总裁任志强一如既往地为房价上涨辩护,称媒体认为房地产已出现泡沫是大惊小怪。对于未来,北京师范大学钟伟教授的观点最为乐观。他说,中国经济将呈现V型反转,未来6个季度之内房地产市场将持续回暖、持续膨胀。

金地集团董事长凌克的发言在地产商中最有代表性。他说,从成交量和房价来看,楼市的牛市特征日趋明显,但是,如果说这一轮楼市的调整这么快就结束了,却令人过于疑惑。

沿海绿色家园集团副总裁成实的观点最悲观。他认为房地产市场还有二至三年的调整期。还有地产商认为楼市还将调整一至两年。

如此一比较,我的观点似乎显得很中庸:楼市自2007年底调整到2009年底是较为合适的,其间从2009年下半年起楼市成交量恢复性增长,但房价不可急切上涨。当然,如你所知,这只是个人的幻想。早在今年一季度成交量就快速增长,而上海、深圳、北京等城市的房价也紧随于5月加紧上涨。

无论是在房地产论坛还是实际生活中,包括楼市在内,有不同甚或矛盾的看法,是正常的或者说健康的。所以,此次博鳌·21世纪房地产论坛听到地产商们谨慎甚至不无悲观的观点,我是欣慰的。我最担心的恰恰是,假如地产商们众口一词认为楼市已全面回暖,房价将快速上涨,那将是多么可怕的事情。

对楼市未来不是那么盲目乐观,有助于在目前少数楼盘热销的形势面前保持清醒:这并非普遍现象。据有关专家观察,目前北京热销的前10个楼盘,可能占据新房成交量的80%,并不是所有楼盘都好卖。在我看来,对楼市已转入牛市持疑惑态度,至少可以令地产商在对新地王的追逐中秉持一份冷静。过去几年的经验告诉我们,所有地王的诞生,几乎都会催生一轮房价的上涨或补涨,而这正是地王在制造自身的杀手。

为什么连地产商自己都会觉得,处于下行周期已持续一年半的楼市,尚未调整到位?可能有三个主要原因:国际金融危机尚未平复,国内宏观经济尚未完全企稳;房地产业去库存化尚未完成,房地产投资信心仍未恢复;房价依然偏高,而居民收入增长稍缓。

而又是为什么房地产市场会呈现牛市的特征?一段时期以来,所有的主流观点都说,宽松的流动性导致不可避免的通胀预期,从而催生资产价格的上涨。而这个支撑点,是多么的脆弱。多年来,一个值得注意的现象是,房地产市场是信贷政策最直接的调控对象,信贷政策宽松,房地产业受益匪浅;信贷紧缩,房地产业往往首当其冲。如果说当前宽松的信贷政策是推动楼市反弹、房价上涨的主要因素,那么,当通胀预期即将成真的前夕,又会发生怎样的变化?毫无疑问,治疗通胀的货币手段仍然是紧缩信贷。也就是说,倘若2010年通胀预期被普遍认可,那么,最迟今年四季度,收紧流动性便将成为必然选择。那时,房地产信贷又是最直接的调整对象。这就是部分地产商在反弹和回暖的字眼面前仍保持理性、清醒的原因吧。

遗憾的是,即便是怀疑楼市调整已经结束的地产商,也不会清高到“别人都涨我独跌”。正如一位地产商对我说的,“同样的房子,别人都卖18000,自己只卖15000,我傻啊。”所以,哪管2010年以后楼市怎样,你涨我涨大家涨,落袋为安吧。

在这种惯性作用下,仅仅怀疑是不管用的。那么,任谁也不可逃脱“泡沫—破灭—再泡沫”的循环了。悲也夫。

 

(文章发于6月22日21世纪经济报道地产版)

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