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袁一泓 的博客

 
 
 

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楼市被透支的未来  

2009-06-12 09:55:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国际油价以急行军的速度突破72美元,似乎要直奔高盛报告刚刚预测的85美元,姿态之迅猛令人大惊失色,正如当年它从147美元急跌至33美元一样,运行轨迹煞是诡异。

我国A股自年初展开反弹,上证指数涨幅至今已逾60%,熊市反转得如此之坚决令人匪夷所思,正如当年它从6124点狂泻至1664点一样,亦远在我们的经验之外。

楼市今年一季度的小阳春已属地产商的意外之财,4月众多城市更创下成交新纪录。5月起,一些楼盘急不可耐地宣布涨价,动辄千元。虽然去年10月我认为2009年下半年起楼市成交量将进入恢复性增长,但老实说,我没有料到它会来得这么早,更没有想到几近于抢劫的涨价如此之多。

国际大宗商品市场也好,国内资本市场也好,其表现往往要大大超前于实体经济。国际油价半年就上涨了1倍,并不是说还在金融危机之中挣扎的国际石油需求就增长了1倍;上证指数半年上涨超过60%,也不表明整个2009年为8%而奋斗的我国经济就已在半年内实现了同步增长——说起来这像是经济常识,理解却还是有一定困难。无论是上涨还是下跌,在某个时间长度内,市场波动太大,速度太快。

国际大宗商品市场,从来都有很重的投机炒作色彩;A股市场,虽然不少分析师已经开始用新一轮牛市的启动来解释或者鼓吹,但都掩盖不了它越来越灿烂的泡沫味道。那么,楼市呢?

我们的楼市在透支。今年2月以来,经历金融危机的美国人,正以储蓄率的连续增长来修正他们已沿袭几十年的透支消费模式。但急功近利的中国地产商们,却要将透支住房需求进行到底。

根据虎杰投资首席分析师张寅的长期跟踪,美国楼市最早于2006年底初见调整迹象,用了两年半时间,平均房价下跌了25%-30%(有的城市调整幅度深一些,有的城市调整少一些),现在仍未敢肯定已经明显回升,不过成交量和房价跌幅已逐步收窄。从市场表现来看,这是较为充分的调整。

我国楼市此轮调整,始于2008年初,不足一年时间,今年一季度就开始反弹。虽然这是自房地产市场化以来调整时间最长的一次,有的城市如深圳房价跌幅甚至超过30%,但从市场运行情况看,楼市远未调整到位。在我看来,我国楼市用两年左右的时间进行调整是比较合适的。其间,房价缓步下滑,到达调整中轴后成交量逐渐恢复上行,再用两个季度的时间整理,基本完成一个调整周期。但是,如你所知,咱们的楼市没有这种耐心,地产商更没有这个耐心。

预测只是预测,期望只是期望,市场不以人的意志为转移,不会按照人为的设计来运行。有句话叫做“出来混总是要还的”,股市泡沫和过度透支,也是要付出代价的。上证指数急涨60%以后,尚未有过较长时期、较深幅度的调整,那么,在3000点之前进行一次较大的调整是必要的。楼市远未调整到位就开始反弹,甚至再现掠夺式的涨价,也必将拖累整个行业的真正恢复,并阻滞新的商业周期的到来。像4月份那种成交量是不可持续的,涨价更将拉低成交量。成交量和价格的波动幅度加大,有可能构成未来一段时间的市场特征。如果地产商坚执暴利心态,肆意涨价,那么,今年下半年楼市不进行调整,明年上半年也应该进行调整。

(文章发于6月12日21世纪经济报道地产版一戈看台)

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