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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

到痛下决心的时候了  

2009-12-16 22:48:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价暴涨之祸,妇孺皆知。当我看到那些在售楼处前彻夜排队的人们,当我耳闻有人为中签某个房号而奔走欢呼,当我听说深圳湾的房价比对岸的香港元朗地区还要高,我有一种很不好的感觉:楼市已走到歇斯底里的边缘——如果它还没有发疯的话。

有时我会为身边的几个朋友感到庆幸,因为他们去年底侥幸而偶然地买了房,否则现在“真是买不起”。他们所在的楼盘,无一例外价格几乎翻番。房价从8000元涨到16000元,10个月就够了,而要从16000元跌到8000元,如你所知,实在太难了。

并非每个人都应该买房——理论上这句话是正确的,但谁也无法阻止国人对拥有一套住房的想往。可是,当上海城区在售楼盘主导房价是每平方米4-7万元时,当北京五环附近一套100平方米住房也需要200万元时,你如何才能消除一些无房者内心那种焦虑到近乎无望的悲凉感?而另一边,鸟巢边某楼盘单价达16万元居然还能大卖。

控制房价上涨,到痛下决心的时候了。

其实,无须远溯到上个世纪,单是2004年起,我们就几乎年年听到房地产调控的消息。但像二手房转让征收营业税这样,不是好的调控手段。2005年不知是某部委的哪个处长躲在办公室突然想到了这一怪招,以为对二手房转让课以5.5%营业税及教育费附加,就能够阻止投机,控制房价上涨。但他有没有去基层认真调查过,近5年来,究竟有几个二手房的买家不是为卖方承担了这笔不菲的营业税?想当然的决策,效果往往适得其反。

我在此前的文章里说过,假如不根本变革土地出让制度,仅仅增加土地供应以及商品房供应,也难以实现控制房价上涨的目标。我们不想做理论推演,单以北京为例,今年北京住宅用地供应据说比去年大幅增加,但地价的增长更为惊人,而地价对房价预期的巨大推动是国土部门任何苍白的辩护都否认不了的。

但增加保障房用地,是另一回事。我们欣喜地看到,国务院决定,到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造。前些日子听说2009年年末财政需要突击花掉近2万亿,在此郑重建议,将这2万亿财政预算大部分紧急追加到棚户区改造、低收入住房建设和教育上去——这都是功德无量的事情。

回到控制房价的话题,我所说的痛下决心是指,决策者应跳出部门的视野,挣脱利益的局限,真正为社会人心的稳定和长治久安着想,根本改革房地产的制度及其价格形成机制。

再次重申,土地出让制度必须根本变革,从一次性收齐50年、70年出让金,改为按年收取。这需要中央政府在与地方政府的博弈中胜出。这一步迟早要走,早走比晚走好。

立即开征物业持有税(也有人叫它物业税)——持有一套物业免税,二套以上累进征税。譬如,家庭第二套住房征收物业总值1%的持有税,则第三套住房征收3%持有税,以此类推。我相信,通过征收物业持有税来打击房地产投机,比征收所谓营业税的效果要好1万倍。而且这种方法没有技术问题,只需将房管部门的房产登记系统与公安部门的户藉系统联网即可。

降低房价的另一种办法,是停止向地产商发放开发贷款及其授信。以挤牙膏似开盘为代表的捂盘惜售行为,是地产商人为拉涨房价的常规手段。这表明地产商不缺钱。建议:自2010年1月起,停止发放开发贷款,为期6个月。

还有一种办法,是此次国务院常务会议后可能做或正准备做的。大幅提高不属于改善性住房的第二套以上住房的首付成数和贷款利率,譬如,第二套首付5成、贷款利率提高10%,第三套以上首付6成、利率提高30%。

后两种办法,银行可能不太乐意,但鉴于金融机构仍以国有银行为主,行政命令还是有效的。最难的是变革土地出让制度和开征物业持有税。这需要决策部门有勇往无前的魄力和自我牺牲精神。举例来说,不少决策部门拥有话语权者可能有两套以上住房(央视二套这么说了我才敢说),他们敢于向自己征税么?

房价问题,绝不是小问题。我们不可等到矛盾积累到无法救治时才想起它的重要性。此时痛下决心,为时未晚。

然而,正当我要将此篇文章贴到博客上时,一位法学博士告诉我说,物业税作为一种新税种,从立法到实施,一般需要5年时间,至少需要3年时间。如此看来,即使2010年有关部门准备为物业持有税立法,到它实施时也是2015年——何况并没听说2010年有此立法规划。一声叹息。

 

(文章见12月17日21世纪经济报道一戈看台)

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