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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产只是个工具  

2009-11-04 20:07:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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几个月过去,虽然楼市的成交量没见增长,但房价却不肯回头。善良的人们没有办法,就把期待的目光投到了政策。

房价的涨跌分明是一种市场现象,为什么要期待政策呢?因为稍稍瞧过房地产几眼的人都知道,我们的房地产市场是个“政策市”。

很多人从朴素的经验如是总结:2007年底开始的楼市调整,是政策调控(不少人称之为“打压”)的结果;2009年3月开始的楼市复苏,是救市政策的产物。由是观之,目前的房价似乎回到了2006-2007年的那种狂热上涨势头,又该呼唤政策之棒了。

在持“大棒”观点的人看来,当务之急,恐怕就是取消2008年地方政府和中央部门出台的一些鼓励住房消费的政策。譬如,首套住房的房贷利率7折优惠;购买普通住房契税减半;二手房转让免征营业税(个人购买普通住房超过2年转让的,免征营业税)等。

但是,我必须毫不犹豫地表达我的观点:以上三项优惠政策不仅不应该取消,而且应该长期化、固定化。

首套住房的房贷利率7折优惠,对首次购买住房的居民实施,这种“优惠”即使是在楼市最火爆的时候也不应取消;购买普通住房(标准由各地政府制定),假如是首套住房,如果契税不能免征,减半则是应该的。这两项政策,当是令广大居民直接受惠的政策,恐怕连“大棒派”也是同意的吧。

取消上述第三项政策的观点,最有市场。但我仍想重复一次:认为二手房转让免征营业税,严重助长楼市投机行为,因而鼓吹要取消政策的专家,其实不懂完整的房地产市场,观点激烈却似是而非。

建设部等部门发布的通知规定,“从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”,这一政策是在上一轮楼市高峰时期出台的。据说,主要目的就是为了防止楼市的投机和投资行为。事实上,它有没有能够阻挡住楼市的投机和投资行为呢?据我个人观察,好像效果极有限。2006年下半年起,楼市里的投机和投资行为,应该是更多更疯狂了,大量楼盘的买家超过40%甚至50%是投机和投资者。当然,那时的房价也是节节攀升。

其时,21世纪不动产中国区副董事长卢航告诉我,只要是卖方市场,对二手房转让征收营业税,卖家(业主)一定会将这笔高达房价5.5%的营业税全部转嫁给买家。21世纪不动产旗下门店有大量的这种例子。结果是,这项政策实际上是给房价火上加油。而且,由于该营业税政策客观上会阻滞一部分二手房房源进入市场,从而给房源本来就不足的二手房市场添堵。成熟经济体极少在市场流通和交易环节增设税卡,因为那样做,虽然增加了少量的税收,却阻塞了交易的无限活力,得不偿失。

修改现有二手房营业税政策,无非是回到2006年,设限5年。但无数交易案例证明,那种做法,既无法阻止投机和投资,甚至还会助涨房价。我不知道这种损个人且不利楼市的政策,有何回归的必要。

相反,关于住房消费政策,我个人的建议是:将上述三项政策(首套住房的房贷利率7折优惠;购买普通住房契税减半;二手房转让免征营业税)作为房地产产业政策的一部分,固定下来,不因楼市的涨与跌、冰与热而随意更易。

倘若单纯只是为了制止房价上涨,有一个好办法:立即实施物业税。可是,物业税关乎重大利益调整,短时期内出不来。

假如是为了不让地产商捂盘待涨,有一个好办法:关上一只资金水龙头,立即停止给地产商开发贷款。可是,银行也需要挣钱,都不给开发贷款,也难。除非中央一声令下。

其实我也知道,上述建议只是我的一厢情愿罢了。房地产只是个工具。对先富起来的个人,它是一种投资工具。对中央政府部门,它是个政策工具:经济过热的时候,先调控房地产;经济下滑的时候,先救房地产。要是像我上面说的,把某些临时性的政策措施作为产业政策固定下来,调控部门腾挪起来就费劲多了,他们当然不乐意。

不过,即使房地产也制定了所谓的产业政策甚至是法律,也未必管用。譬如,地产商如李泽楷囤地不开发,《房地产法》第二十五条早就规定:“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。”可是,15年过去,照此执行的,有几例?

(文章见11月5日21世纪经济报道一戈看台)

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