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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

经济增长的土地要素  

2009-11-19 09:58:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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提前说明一句,这篇文章会比较枯燥,估计没几个人看得下去。

前段时间听一位经济学家讲课说,过去30年,中国经济一直是高速增长的,并且多数时候做到了高增长、低通胀。但这种增长轨迹终将过去,未来将被中低速增长、中高通胀(某些时候甚至有可能是低增长、高通胀)所替代。

2009年我国经济保八已无问题,更有经济学家称2010年GDP增幅可以达到9%以上。在全球主要经济体还在金融危机阴影中徘徊的背景下,中国经济的快速复苏、高速度增长当然是一个奇迹。这种奇迹,也让人怀疑,所谓的中低速增长、中高通胀,是不是夸大其辞?

即使像我这样对宏观经济半知半解的人也大致明白,2009年乃至于2010年中国经济的高增长,主要是政府投资(或通过国企)拉动的结果。消费方面,消费增长有赖于收入增长,从现实来看,近段时期收入明显增长比较困难,而就业形势的改善也不容易;出口方面,由负转正还得有段时间,实现10%的增长暂时还是期望;投资方面,除了国企,民间和社会投资仍反应缓慢。

可是,4万亿也好,2万亿也好,政府投资的额度不是无限的,我们总是要回到正常的经济增长方式上来。政府本身是没有钱的,它要增加投资就需多多印钞,即使不加税也会严格税收征管。印钞多了,人们自然就担心通胀要来;税收严格了,有些企业会奇怪:今年利润没增长,却多交了税。

如果我没有记错,早在10年前有关部门就提出,要转变经济结构,改变经济增长方式。但事实是,我们的经济增长方式,仍然是高增长、高投资、高能耗、低效率,2008年以前的几年还可以加上一个高出口。也就是说,本质上,我们的经济高增长是由高投资、高能耗、低效率来支撑的。但主流经济学家早就断言过,这种增长方式是不可持续的。

4万亿政府投资,是应对金融危机的非常态措施,渡过危机后,经济增长回归日常的增长状态,是不是意味着重复2008年以前那种高投资、高能耗、低效率支撑的高增长?不,经济学家告诉我们,那种增长方式,必然要被淘汰。倘若继续仰赖一种落后的生产方式来推动经济增长,代价将是整个国家不可承受之重。

书生清议,恰如清风过耳。从长期来看,转变经济增长方式是必须的,但也是关障重重同时也是短期难见实效的;而实践证明,以要素投入(能耗高的原材料、廉价的劳动力和高昂的投资率)为酵母的经济增长,在政府力量的强势推动下,却几乎可以收到立竿见影的效果。从政绩和舆论考虑,选择短期见效的经济增长方式,圣人也见容。

路径依赖的力量是强大的。但历史证明,任何根本性的变革都必须突破这种曾经行之有效的惯性力量。就经济增长方式而言,人们的眼光若是能够超越5年任期的视野,譬如眺望下一个10年,那么,现在就应该行动了。

房地产是整个经济增长方式的一个缩影。近10年的实证数据表明,只要GDP需要,房地产就可以扛起大任;只要地方财政需要,土地可以托举全局。这就是为什么房地产政策会在一两年之内剧烈波动的重要原因,也是为什么土地制度难以真正变革的内在原因。没有比现行房地产政策更吻合现行经济增长方式的产业了。

如何看待房地产,是转变经济增长方式的试金石。只有不以急功近利的方法对待房地产,经济增长方式的转变才成为可能。绝非虚言,这需要大无畏的勇气、革命性的魄力乃至于自我牺牲精神。

现行房地产制度和土地制度必须根本改变。从一次性收到50年或70年的土地使用金,改为按年收取,彻底改变卖地冲动下的“土地财政”;对未按规定开发的土地,按年征收土地占用税,彻底打击囤积、闲置和倒卖土地的行为;立即推行物业税,对家庭第二套以上住宅征收物业持有税。

改革土地出让金制度,触及地方政府的群体利益,这需要大无畏的勇气;改革土地占用制度,触及土地企业的巨额利益,这需要革命性的魄力;推行物业税,很多有话语权的政策制定者,自己就有两套以上住宅,这需要自我牺牲精神。顺便说一句,舆论汹汹,万夫均指房价高,假如实施以上三个制度,房价将应声而降,而且降幅巨大。

你我深知,仅是房地产的单项改革,都已是步履维艰,遑论涉及房地产制度和土地制度的根本性改革。而从短期见效的现行经济增长方式,向着重长远发展的经济增长方式转变,又何止一个房地产!

 

(文章见11月19日21世纪经济报道一戈看台)
 
 
附:今天偶然发现,两周前的一篇博客被管理员给删了,不知为什么。它在纸质媒体上出现过的啊。现再贴在后面,仅作为资料保留。
 

房地产只是个工具

   

几个月过去,虽然楼市的成交量没见增长,但房价却不肯回头。善良的人们没有办法,就把期待的目光投到了政策。

房价的涨跌分明是一种市场现象,为什么要期待政策呢?因为稍稍瞧过房地产几眼的人都知道,我们的房地产市场是个“政策市”。

很多人从朴素的经验如是总结:2007年底开始的楼市调整,是政策调控(不少人称之为“打压”)的结果;2009年3月开始的楼市复苏,是救市政策的产物。由是观之,目前的房价似乎回到了2006-2007年的那种狂热上涨势头,又该呼唤政策之棒了。

在持“大棒”观点的人看来,当务之急,恐怕就是取消2008年地方政府和中央部门出台的一些鼓励住房消费的政策。譬如,首套住房的房贷利率7折优惠;购买普通住房契税减半;二手房转让免征营业税(个人购买普通住房超过2年转让的,免征营业税)等。

但是,我必须毫不犹豫地表达我的观点:以上三项优惠政策不仅不应该取消,而且应该长期化、固定化。

首套住房的房贷利率7折优惠,对首次购买住房的居民实施,这种“优惠”即使是在楼市最火爆的时候也不应取消;购买普通住房(标准由各地政府制定),假如是首套住房,如果契税不能免征,减半则是应该的。这两项政策,当是令广大居民直接受惠的政策,恐怕连“大棒派”也是同意的吧。

取消上述第三项政策的观点,最有市场。但我仍想重复一次:认为二手房转让免征营业税,严重助长楼市投机行为,因而鼓吹要取消政策的专家,其实不懂完整的房地产市场,观点激烈却似是而非。

建设部等部门发布的通知规定,“从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”,这一政策是在上一轮楼市高峰时期出台的。据说,主要目的就是为了防止楼市的投机和投资行为。事实上,它有没有能够阻挡住楼市的投机和投资行为呢?据我个人观察,好像效果极有限。2006年下半年起,楼市里的投机和投资行为,应该是更多更疯狂了,大量楼盘的买家超过40%甚至50%是投机和投资者。当然,那时的房价也是节节攀升。

其时,21世纪不动产中国区副董事长卢航告诉我,只要是卖方市场,对二手房转让征收营业税,卖家(业主)一定会将这笔高达房价5.5%的营业税全部转嫁给买家。21世纪不动产旗下门店有大量的这种例子。结果是,这项政策实际上是给房价火上加油。而且,由于该营业税政策客观上会阻滞一部分二手房房源进入市场,从而给房源本来就不足的二手房市场添堵。成熟经济体极少在市场流通和交易环节增设税卡,因为那样做,虽然增加了少量的税收,却阻塞了交易的无限活力,得不偿失。

修改现有二手房营业税政策,无非是回到2006年,设限5年。但无数交易案例证明,那种做法,既无法阻止投机和投资,甚至还会助涨房价。我不知道这种损个人且不利楼市的政策,有何回归的必要。

相反,关于住房消费政策,我个人的建议是:将上述三项政策(首套住房的房贷利率7折优惠;购买普通住房契税减半;二手房转让免征营业税)作为房地产产业政策的一部分,固定下来,不因楼市的涨与跌、冰与热而随意更易。

倘若单纯只是为了制止房价上涨,有一个好办法:立即实施物业税。可是,物业税关乎重大利益调整,短时期内出不来。

假如是为了不让地产商捂盘待涨,有一个好办法:关上一只资金水龙头,立即停止给地产商开发贷款。可是,银行也需要挣钱,都不给开发贷款,也难。除非中央一声令下。

其实我也知道,上述建议只是我的一厢情愿罢了。房地产只是个工具。对先富起来的个人,它是一种投资工具。对中央政府部门,它是个政策工具:经济过热的时候,先调控房地产;经济下滑的时候,先救房地产。要是像我上面说的,把某些临时性的政策措施作为产业政策固定下来,调控部门腾挪起来就费劲多了,他们当然不乐意。

不过,即使房地产也制定了所谓的产业政策甚至是法律,也未必管用。譬如,地产商如李泽楷囤地不开发,《房地产法》第二十五条早就规定:“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。”可是,15年过去,照此执行的,有几例?(文章发于11月5日21世纪经济报道)

 

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