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袁一泓 的博客

 
 
 

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2008-08-29 08:55:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    商品住宅成交量负增长,而且是降幅甚巨。

    以下三个自然段,引用的北京、上海、深圳三地官方数据,均是为了证明成交量下降这一结论,你若看到过,可跳过不读。

    据北京市交易管理网的数据显示,7月北京新建商品住宅(期房、现房)网上签约6226套,与6月份的9138套相比减少了31.9%,签约面积78万平米,环比上月的106.2万平米减少了26.6%,同比去年7月签约套数减少59.7%,签约面积减少60.4%。

    根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示,7月份上海住宅新房成交11207套,118.7万平方米,环比6月的13819套,149.3万平方米分别下降了18.9%和20.5%,较去年同期相比降幅为56.9%,创三年来新低。

    深圳市国土资源与房产管理局房地产研究中心发布的《2008年1~7月深圳房地产市场分析报告》称,今年1~7月,深圳市新建商品房销售面积197.69万平方米,同比减少53.49%。其中,住宅销售面积179.98万平方米,同比减少53.17%,二手住宅交易面积200.12万平方米,同比下降69%。

    这已是连续多月如此,逐月下滑,逐月负增长。

    如你所知,与商品房成交量负增长相伴随的,是价格的下滑。深圳降幅最大,广州次之,上海、北京虽然从统计数据上看不出来,但楼盘的实际成交价格环比是在下降的。

    房价下滑是楼市的一个明显现象,但我个人认为,比房价下滑更严重的,是成交量的负增长。对地产商来说,成交量的巨幅下降,是“不能承受之重”的平方。

    造成成交量连续数月负增长的原因,业界已有共识:房价被高估(各城市有所不同,有专家说,总体看高估比率约30%),超出民众的购买力;未来诸多不确定性增加,购房者观望;与第二条相关,由于需求下降,供应增加,出现阶段性供大于求,加剧了观望的趋势。

    上文说,房价被高估约30%,那么,是不是房价下跌30%以后,成交量就会恢复正增长?不好说。可能有些城市,房价无须下跌30%,成交量就会恢复正增长,而有的城市房价跌过30%,成交量可能还是地量。不过,既然房价高估是成交量下降的重要原因,那么,房价向下调整,是成交量恢复正增长的必要因素。

    我为什么说成交量大幅度负增长,是地产商“不能承受之重”的平方?因为,假如房价下降一些,成交量能上去,地产商的资金流量毕竟在补充。怕就怕房价稳是稳住了,可是基本没有成交,过去一个月可以卖几十套房,现在只卖几套房子,这就相当于原来每个月有10个亿的资金回笼,现在只有十分之一,恶化下去,有些地产商的资金链难免断裂,这是多么可怕的事。

    怎么办?开源节流。开源,就是增加资金来源,从银行拿不到开发贷款,从股市圈不到钱(多个上市公司增发被拒),只有发公司债了,但这往往只有大地产商能够发得成。节流,就是减少投入,包括万科、金地在内的很多地产商,已调整开工计划,缩减下半年新开工面积。任志强已提出,要警惕新开工面积的下降。其实,这倒是市场之手在起作用,当出现供大于求时,地产商减少开工面积,市场就会趋向于供求平衡;当房价被高估,出现泡沫时,楼市就会调整,泡沫因此被消减。

    8月22日我所供职的报纸有篇文章被很多人忽略了,文章的标题叫《王健林:这不是地产业最艰难的时刻》,万达集团董事长王健林接受我们记者的专访时说:中国目前有3万家房地产企业,调整到2万家是一个更合理的数量。

    这是什么意思?三分之一的房地产企业应该被淘汰。就这意思。

    本文的标题叫《严重的是成交量负增长》,聪明的你肯定想问:更严重的事是什么?可以回答了:更严重的是,一批房地产企业熬不过这种负增长,关门大吉。

    房地产要重新洗牌,应该淘汰多少多少家地产商,我们说过很多回了,这一次,是真的么?

    (原文见8月29日21世纪经济报道地产版“一戈看台”,有改动)

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