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袁一泓 的博客

 
 
 

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为什么每拍地一次,房价就上涨一次…  

2007-08-20 19:08:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    8月17日,星河湾老板黄文仔对记者说,这两年,我一直在找地,很难哪!

    黄老板一副等米下锅的神情。他在北京、上海见了无数的土地掮客,跟无数握有土地却不开发的大小“地主”谈判,却仍未能买到一寸土地。

    黄文仔所拥有的宏宇集团正酝酿明年上市。而对投行来说,最看中的就是地产商的土地储备。据有关人士透露说,黄文仔正同时商洽北京、上海的几幅土地。由于上次在上海志在必得的土地竞夺中失利(上海后来收回了挂牌的土地),黄老板对最终能否拿到心仪的土地,不再像以前那么乐观。所以,黄文仔发出拿不到地的抱怨也是可以理解的。

    这一点,相信潘石屹有同感。为了能早日上市,潘石屹就得多拿几块地。而SOHO中国挂牌日期一推再推,就与潘石屹手里没几张土地粮票有关。几年来,潘石屹抱怨最多的似乎也是说拿不到土地。

    土地少,地产商又想要,怎么办呢?那就看谁出的价高了。这样,各地不断传出刷新地王纪录的新闻,也就不会令人奇怪了。地价高,又会导致什么结果?以下试举例说明。

    6月21日,上海新江湾城5.9万平方米的D1地块,以12.6亿元的价格挂牌价成交,其楼面价达1.25万元。

    7月12日,万科以26.8亿元竞得广东东莞一幅35万多平方米的土地,并以每平方米1.5万多元的楼面地价,成为广东省今年的新“地王”。

    7月24日,北辰实业与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得长沙新河三角洲一幅785198.96平方米的土地,楼面地价每平方米超过3500元。

    8月2日,深圳振业集团以10.6个亿摘走天津河东区新开路东侧一块3.68万平方米的地块,楼面地价每平方米8800元。

    我为什么不厌其烦地连举4个土地成交案例?

    这些地块的楼面地价,全部超过或接近其周边现有商品房售价。万科在东莞的那块地,成交价是本地现售商品房均价的一倍,因为它参照的是深圳房价。业内对长沙、东莞两起地价较为一致的评价是,它们必将直接而迅速地拉高二三线城市的地价,当然,也必将直接而迅速地推高当地房价大幅上涨。这些城市的购房者很快就将面对这个残酷的现实。

    对,就是那个老掉牙的结论:高昂的地价直接抬高房价。8月2日,深振业在天津竞得土地之后,位于同一条路的天津远洋天地等几个楼盘立即挂起免战牌:封盘待售。远洋天地的平均售价才8600元,而深振业这个项目的售价至少要在15000元。远洋天地们为什么要封盘?参照15000元,酝酿赶紧涨价啊!

    这几乎已成为近两年来的共同现象:每当有一块土地高价卖出,这幅地块周边的房价必然应声大涨。而这个区域的房价上涨,也会波及其他邻近区域的项目。其结果就是大家一起涨价。

    地价越拍越高,没有实力的地产商是不敢问津的。于是,我们看到了另一个几乎也是共同的现象:新的“地王”总是被上市的地产公司拿走了。所以,有专家说,土地市场已成为上市公司的竞技场。这就是为什么曾经不欠银行一分钱的潘石屹,现在也开始贷款买地了,并且还要上市圈更多的钱来买地;这也是为什么曾经说过不想上市的黄文仔,也不得不认真考虑上市了。

    有了更多的土地储备,股价就会更高;股价高了,钱多了,地产商就会去高价抢地,高价买来的地,必然要卖更高的价钱。所以,股市里的地产股,总是涨得那么高,房价的直升机也越飞越高。而为高股价和高房价买单的,就是你和我,一批又一批勇往直前的房奴们。

    看起来,这是一个似乎要永远循环下去的怪圈。天哪,我们真的无能为力了吗?

    (文章发于8月20日21世纪经济报道地产版)

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