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袁一泓 的博客

 
 
 

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如果不迅速加大供应,恐怕房价还会…  

2006-03-07 13:48:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前,部分城市的房价在严厉的宏观调控的背景下,仍保持着过快的上涨势头,引起了包括“两会”代表在内的各界人士的高度关注。前不久国家发改委的报告对此已发出了警告,温家宝总理在政府报告也再次提到了这一点。

据有关部门的统计,2005年深圳、广州商品住宅平均售价同比分别增长了17.38%和10.7%,北京市商品住宅预售价格增幅则达19.2%。有几个地产商告诉我说,在深圳、广州,实际涨幅要远高于统计数字。譬如在深圳,去年有段时间房价简直“涨疯了”,涨幅50%的楼盘所在极多,房价翻番的也绝不在少数。我有两个朋友,前两年买的房子,一位的房子净涨了90多万,一位净涨了100多万。而广州房价,富力应该很有代表性,它在广州有多个项目。据富力地产总裁张力说,富力广州几个项目涨幅在30%-40%

究竟是什么因素在拉动这些城市的房价逆市上涨?原因有很多,但去年引发这几个城市房价快速上涨的主要因素,还是商品房供不应求,供应结构不合理。

据北京市委研究室胡睿宪先生的研究,2005年北京市商品住宅现房销售面积为2566万平方米,与市场有效供应量相当。而北京当前的住宅需求量至少达3560万平方米以上,而且基本是刚性需求。在住宅有效需求与有效供应量之间相差1000万平方米。这个数字意味着市场出现了严重的供不应求。

商品房市场是我国市场化程度较高的市场之一,价值规律在这一市场是起作用的。供不应求的结果必然导致价格上涨。

另一方面, 近几年,从全国情况看,以经济适用住房为代表的中低价普通商品住房,在整个商品房供应总量所在的比例呈下降趋势,而城区高价位商品房(同时还是大户型居多)供应量占整个商品房总量的比例在上升。这种情况在深圳、广州、北京都有不同程度的反映。这种供应结构体现在价格构成上,必然直接抬高房价。

但是,面对同样严厉的宏观调控政策,为什么以上海为中心的长三角地区,房价涨幅深度回落,而京深穗却逆市大涨?这说明,长三角地区房价确实有泡沫,而宏观调控挤掉了这些地区的一部分房价泡沫;但京深穗的需求是刚性需求,没有或几乎没有什么泡沫,所以宏观调控所起的作用有限。不过,这只勉强解释了宏观调控的“地区效应”不同,却没有回答京深穗房价逆市上涨的问题。

央行的报告称,北京房价是在“补涨”,这话对深圳广州也适用。相对于长三角地区,京深穗这几年房价涨幅没那么快。“补涨”的解释,仍过于勉强,我觉得最根本的原因还是商品房供不应求。在投资增幅和商品房供应增幅双双下降的同时,刚性的有效需求却并未受到多大影响。撇开情绪化的因素不谈(从心理上讲,我也讨厌房价大涨),实事求是地说,深圳、广州和北京,已经积累了相当庞大的一批有购房需求也有实力购房的商品房消费群体,宏观调控造成了这些消费群体一定时期的观望,但这些刚性需求并未消失,消费者总是要买房的,可是商品房的供应却减少了,“僧多粥少”,房价就会涨。

必须清醒地认识到,在可以预见的较长时期内,我国居民的住房有效需求仍将十分旺盛。这也是构成房地产业长期向好的重要前提。如果供求紧张的局面继续维持下去,房价上涨的趋势就不可避免。而长期失衡的供应结构则使这一现象加剧。

而政府和普通民众都不希望看到房价继续大涨的局面出现。

辩证唯物主义说,解决问题要抓主要矛盾。倘若我们认同部分城市房价过快上涨的主要矛盾是,商品房供不应求,供应结构不合理,那么,就应将重点放在调节市场供求关系、调整住房供应结构上来。

既然是市场供不应求,就应毫不犹豫地增加商品房有效供应量(背后是土地的有效供应);既然是供应结构不合理,中低价位普通商品房所占比例过低,就应毫不犹豫地增加普通商品房的供应量。舍此,则可能抓不住问题的根本。

京深穗等城市,今年能否迅速扩大现实的有效的商品房供应?我很担心,如果供应仍跟不上,恐怕房价就会继续上涨,而且涨幅不会很小-----除非有政府之手的强力干预。

 

 

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