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袁一泓 的博客

 
 
 

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上海的房价已经跌了,北京还会远吗…  

2006-11-23 12:12:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京的路面交通又回复往昔,继续严重拥堵。

拜中非合作论坛北京峰会之赐,11月初的一周,是北京多年来交通最为顺畅的一周(工作日)。据说,会议期间,中央在京机关事业单位有60%的公车被封存,北京市机关事业单位有80%的公车被封存。是真正的封存,贴了封条的小车开到路上是要被罚款、扣分的。

有专家就此得出一个结论说,公车数量庞大,是北京交通拥堵的重要原因之一。

这次我想讨论的是房价问题。公车数量与房价有何关系?

1113,据国家发改委、国家统计局公布的数字,与去年同月比,新建商品住房销售价格涨幅最快的三个城市依次为:北京10.7%、厦门10.5%、深圳9.9%;上个月分别是厦门上涨11.4%、深圳上涨10.6%、北京上涨10.3%。上海10月和9月同比分别下跌0.6%和2.3%。

本文的标题是一位朋友给定的,想让我拿北京与上海房价作个比较。

98,中新社的消息说,“上海房价首次出现‘三环齐跌’”。前不久,光大证券的一份研究报告说,上海房价从20055月份开始调整,最大跌幅大约13%左右。1029日,中央电视台《经济信息联播》宣称,“上海宏观调控后房价平均下降10%”。上海东方早报记者查询了上海官方“网上房地产”的数据,上海内环以内的住宅成交均价,2006621229/平方米、717318/平方米,818305/平方米,915803/平方米,结论是:上海内环以内新房交易均价9月比6月下跌了25.56%

最小跌幅0.6%,最大跌幅25.56%,要搞清楚上海房价究竟跌了多大幅度,是件不容易的事。但从统计数字来看,上海平均房价在下跌,似乎是一个事实。

而自去年国家加大房地产调控力度以来,北京的房价却一直在上涨。国家发改委公布的一些统计数字,北京房价涨幅基本都居于前列,很多月份(季度)甚至位居前三名。

难道房地产宏观调控只对上海管用,对北京和深圳等城市不管用?没有人这么说,但统计数字好像是这么说的。但给定我本文标题的那位朋友不相信,他总是问:上海的房价已经跌了,北京还会远吗?

说实话,对于这类问题,我一般都会选择回避。北京房价会不会下跌,什么时候开始下跌,下跌多少,这样的问题恐怕只有神(如果有神的话)才能精确回答。可神又不会用人的语言来表达,至多会用一些被称作“神启”的东西来暗示,让凡人们去领会、猜测和争论。

即使非拿北京与上海相比,也有意想不到的视角。有人跟我说,就算上海房价平均下跌了10%,但上海现在内环的房价还是动不动就达3万元/平方米,而北京三环内房价超过2.5万元/平方米的并不算很多。假如非要跟上海比,北京的房价不但不应下跌,而是要继续上涨:北京房价凭什么就比上海差那么多?许多北京开发商就是这种心态。显然,这种比较,实在要令人气得肚子疼。

曾经有专家分析说,就房价而言,如果说上海等长三角城市是去年房地产宏观调控的重点城市,那么北京深圳则是今年房地产宏观调控的重点城市。按照这个逻辑,上海房价从去年底开始滞涨甚至微跌,那么,北京也有可能在明年初开始滞涨,因为,调控政策对市场产生作用有一定的滞后期。

但真正对房价涨跌形成决定性影响的,还是供求关系。据说,北京正在采取措施,加大土地和商品房上市量。如果传闻属实的话,明年有可能形成较大的供应量。其中,一部分是“8·31”大限已过关而未上市的项目,一部分是新增的供应量,这两部分叠加在一起,会有一个小小的供应高峰。供应大幅度增加,而需求不可能短时期内同步同量增加(在限制外资购房、二手房强制性征收个人所得税和土地增值税的情况下需求反有可能被缩减),那么,在市场供求规律作用下,房价上涨的势头被遏制甚至微跌,并非没有可能。

然而,这只是理论分析。有人说,北京房价是连续15个月上涨,其实,在我的记忆中,1992年以来,北京房价就不曾真正下跌过。1999年,北京市统计局曾经公布统计数字说,全市房价同比下跌数百元。但是,那是因为当年以回龙观为代表的经济适用房大量上市,摊薄了整体房价,而并非是商品房价格在下跌。也就是说,北京房价是连续多年即连续几十个月在上涨。

1992以来,北京房价真正下跌的,只有万通新世界广场、罗马花园、恩济花园等少数项目,其他商品房项目都在上涨。2003年以来,许多项目累计涨幅远远超过100%

北京房价为何一直上涨不停?无他,因为北京有着庞大的住房需求。至于是哪些需求在支撑北京房地产市场,这里我只想提出这个城市的一些特质。譬如,北京拥有上海难以望其项背的政府资源,或者说权力资源。

上文提到的公车,就是权力资源的一种反映。也就是说,公车数量的庞大,是权力资源数量庞大的一种体现。而肯定有人忍不住要问,权力资源可以体现为公车,为什么不可以体现为住房?

权力资源体现于住房,想必包括但不限于以下内容:第一,拥有权力的政府部门都要买房;第二,围绕政府部门的商业力量(如资本等)需要买房;第三,部分商业力量会将住房与权力资源进行交换。据说,有人在北京某豪华小区买了9套房,既非自住,也非投资,而是大都转化为权力资源了。

庞大的公车数量的加入,令北京的交通不堪重负;庞大的权力资源的加入,是否是北京房价的重要推手?但即便这么说,也没人敢肯定北京房价就一定是永远上涨。譬如,就像中非论坛将大多数公车封存一样,某一天,将延伸或交换于房地产市场的权力资源封存了,北京房价是否会呈现另一番景象?当然,这还是假设。

倘若我们通过分析,得出了明年北京商品房供应量大增,将导致房价涨幅稳定或只是微涨的结论,这已经是一个很大胆的说法了,至于2008年以后,留待方家去分析罢。

 

 (文章主要内容发于11月24日21世纪经济报道地产版一戈看台)

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